매물 유형: 아파트
분석 번호: 6898
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한 도래까지 시간이 남아있지만, 용적률 여유가 있어 장기적인 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 최근 용인시 수지구의 매매가격지수와 거래량이 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 13억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 10억 977만 원 ~ 최고 12억 2,497만 원, 중앙값 11억 5,110만 원)을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 높은 가격대로, 매물의 특정 장점(층수, 내부 상태, 조망 등)이 반영되었을 가능성이 있습니다. 따라서 현장 확인을 통해 제시 가격의 합리성을 면밀히 검토해야 합니다.
#1 비교사례는 풍덕천동 동일 단지 7층, 133.963㎡ 매물로 2026년 5월 12억 2,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대상지에 대입 시 12억 2,497만 원으로 산출됩니다. #2 비교사례는 풍덕천동 동일 단지 4층, 133.963㎡ 매물로 2026년 4월 10억 원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대상지에 대입 시 10억 977만 원으로 산출됩니다. #3 비교사례는 풍덕천동 동일 단지 1층, 135.86㎡ 매물로 2026년 1월 11억 원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대상지에 대입 시 11억 5,110만 원으로 산출됩니다. 이 세 사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형으로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다.
대상 아파트는 수지구청역(신분당선)까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하며, 역세권 프리미엄 2%가 추정됩니다. 세대당 3.87대의 높은 주차대수를 확보하고 있어 주차 편의성이 강점입니다. 풍덕천동은 용인시 수지구 내에서 거래 활성도가 높은 지역으로, 기본적인 주거 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 장기 투자 가치는 양호한 편입니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 투자 시 주의가 필요합니다.
진산마을삼성7차는 2002년 준공되어 현재 24년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 6년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률이 176.45%로 법정 상한 300% 대비 123.55%p의 여유가 있어, 장기적으로 리모델링 또는 재건축을 통한 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 실제 사업 추진에는 주민 동의율, 사업성, 규제 환경 등 다양한 변수가 존재합니다.
용인시 수지구는 매매가격지수 및 거래량 상승, 매매수급동향 수요 우세 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 특히 용인시의 반도체 클러스터 등 대규모 개발 호재 뉴스가 지속적으로 나오고 있어 장기적인 지역 가치 상승 기대감은 높습니다. 다만, 인근 죽전동에 소규모 신규 공급 예정 물량이 있으며, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 점은 단기적인 가격 조정 가능성을 내포합니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 연계하여 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 관점에서는 현장 확인을 통한 매물 가치 검증이 중요합니다.
보류