매물 유형: 아파트
분석 번호: 6899
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 동아아파트로, 준공 32년차 아파트임에도 불구하고 매매가격지수가 상승 추세에 있으며 매매수급동향도 상승세입니다. 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 보통 수준이며, 인근에 동천역이 위치하여 교통 접근성도 양호합니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요하며, 향후 분양 예정 물량에 대한 경쟁 리스크가 존재합니다.
제시가 8억 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 7억 원에서 7억 9,699만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 기대치 또는 매도자의 희망 가격이 다소 높게 반영된 것으로 보입니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 유사도 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 대부분 동일 단지 또는 인근 단지의 동일 평형 거래이며, 2026년 6월 및 5월에 거래된 최신 데이터입니다. 보정 후 대입 총액은 7억 원에서 7억 9,699만 원 사이에 분포하고 있습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 동아아파트 6층(2026.6 거래)은 7억 3,000만 원, 풍림아파트 7층(2026.6 거래)은 7억 9,699만 원으로 대입 가치가 산출되었습니다. 이들 사례는 대상 매물과 동일한 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되어 시세 변동이 거의 없는 최근 거래임을 나타냅니다.
동아아파트는 1620세대의 대단지로 용인시 수지구 풍덕천동에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 동천역(신분당선)까지 도보 14분 거리로 준역세권에 해당하며, 추정 프리미엄은 2%로 평가됩니다. 주변에 삼풍동어린이공원, CU 편의점, 디지털PC종합병원 용인점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지 경쟁력은 양호합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 인근에 웃음꽃어린이집 등 교육 시설이 있습니다. 다만, 낮은 주차대수는 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
본 단지는 1994년 준공되어 현재 32년차로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 209.98%로 법정 상한 300% 대비 90.02%p의 용적률 갭이 존재하여 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 지역에 다양한 개발 인허가 현황이 있어 재건축에 대한 기대감이 형성될 수 있으나, 실제 사업 추진에는 주민 동의율, 사업성 확보, 정책 변화 등 여러 변수가 작용하므로 신중한 접근이 필요합니다.
용인시 수지구의 매매가격지수와 매매수급동향이 모두 상승세를 보이고 있으며, 전세 및 월세 가격지수도 꾸준히 상승하는 등 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 삼성과 SK의 대규모 투자 소식 등 지역의 거시경제 환경도 호재로 작용할 수 있습니다. 그러나 인구 감소 추세와 향후 죽전동 도시형생활주택 72세대의 분양 예정 물량은 공급 측면에서 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하므로, 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 재건축 가능성과 지역 개발 호재를 고려한 투자가 적합할 것으로 보입니다.
보류