매물 유형: 아파트
분석 번호: 6903
종합 리스크 점수: 50점
대상 아파트는 준공 22년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으나, 용적률 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 개발 잠재력이 있습니다. 주변 지역은 매매가격지수와 전월세수급동향 모두 상승세를 보이며 거래 활성도가 높은 편입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교할 때 상위에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 8억 6,277만 원의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이 반영되었거나, 대상 매물의 층수, 내부 상태 등 개별적인 우위 요인이 있을 가능성을 시사합니다.
유사도 100점의 비교사례는 동일 단지인 도담마을푸르지오의 8층, 120.1587㎡ 매물로, 2026년 1월 8억 1,300만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.061을 적용하여 대상 매물의 환산 총액은 8억 6,277만 원으로 보정되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일 조건으로 판단됩니다.
도담마을푸르지오는 죽전역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 용인시 수지구는 매매 및 전월세 시장이 활발하고 수급동향이 긍정적이나, 인구 감소 추세는 장기적 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준으로, 추가적인 상승 여력에 대한 신중한 검토가 필요합니다.
준공 22년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 약 8년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 다만, 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률이 179.0852%로 121%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 있을 것으로 판단됩니다. 단지 규모가 111세대로 소규모인 점은 재건축 추진 시 걸림돌이 될 수 있습니다.
용인시 수지구는 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승하고 거래량이 증가하는 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보입니다. 특히 삼성과 SK의 대규모 투자 소식 등 지역 개발 호재가 많아 장기적인 관점에서는 성장 잠재력이 있습니다. 그러나 죽전동 도시형생활주택[LH매입임대] 등 신규 공급 물량이 존재하며, 매매가 대비 전세가 비율 하락은 전세 시장의 불안정성을 시사하므로 주의가 필요합니다. 제시된 가격은 시장 기대감이 반영된 것으로 보이며, 향후 추가적인 가격 상승은 제한적일 수 있습니다.
보류