매물 유형: 아파트
분석 번호: 6911
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 경기도 용인시 수지구 동천동에 위치한 동문그린 아파트로, 준공 28년차의 중소형 단지입니다. 최근 매매가격지수가 상승세를 보이고 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 동천역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 향후 재건축 가능성도 존재합니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 사진 부재로 인한 건물 노후도 확인이 필요합니다.
제시 매매가 7억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 9,000만 원에서 7억 9,137만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 상위권에 해당하며, 최근 거래가 활발한 시장 상황과 고층 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다. 가격 적정성은 시장 상황과 매물의 개별적인 특징을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 동문그린 아파트 또는 동천동 내 유사 조건의 아파트 매매 사례입니다. 유사도 점수가 90점에서 100점으로 매우 높아 신뢰도가 높습니다. 특히 1번부터 4번 사례는 동일 단지 내 거래로, 시점 보정 계수(1.000~1.020)가 적용되어 시간 경과에 따른 가치 변화가 반영되었습니다. 5번 사례는 동일 단지 내 거래이나 층구간에서 감점(-10점)이 발생했습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 대상 매물의 가치 평가에 중요한 근거가 됩니다.
동문그린 아파트는 동천역(신분당선)까지 도보 14분 거리로 준역세권 입지를 갖추고 있어 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 손곡어린이공원, 세븐일레븐, 디지털PC종합병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 용인시 수지구는 매매 및 전세 시장이 상승세를 보이고 있어 투자 관점에서도 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 단지 규모가 크지 않고 주차 대수 정보가 미상인 점은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 1998년 준공되어 현재 28년차로, 재건축 연한인 30년까지 2년이 남아있습니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있다는 의미입니다. 다만, 용적률 정보가 미등록 상태로 정확한 사업성 분석은 어렵습니다. 재건축 추진 시 세대수 증가를 통한 사업성 확보가 중요하며, 소규모 단지의 경우 주민 동의율 확보 및 사업 추진에 어려움이 있을 수 있으므로 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
용인시 수지구 아파트 시장은 매매가격지수와 전세가격지수 모두 상승 추세이며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 단기적으로는 긍정적인 시장 전망이 예상됩니다. 지역 내 미분양 물량 감소 추세와 활발한 거래량은 시장의 견조함을 뒷받침합니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 잠재력과 동천역 역세권 입지가 강점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량과 용인시 전체 인구 감소 추세는 향후 시장에 변수로 작용할 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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