매물 유형: 아파트
분석 번호: 6912
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물인 동천디이스트는 준공 19년차의 대단지 아파트로, 매매가격지수 상승 및 매매수급동향 상승 등 긍정적인 시장 분위기 속에 있습니다. 동천역 역세권에 인접하여 교통 접근성이 양호하며, 용인시의 개발 호재가 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하며, 제시 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시 매매가 12억 9,000만 원은 비교 사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 11억 571만 원에서 12억 3,998만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 초과하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 최고가 거래(12억 4,000만 원)보다 높은 가격으로, 시장의 기대치나 고층 프리미엄이 다소 과도하게 반영되었을 가능성이 있습니다.
유사도 100점의 비교 사례들은 모두 동일 단지, 동일 면적의 최근 거래(0~5개월 전)로, 대상 매물의 가치를 판단하는 데 높은 신뢰도를 제공합니다. 특히, 2026년 6월 거래된 동천디이스트 16층 84.911㎡ 매매가 12억 4,000만 원(보정 후 대입 총액 12억 3,998만 원)은 대상 매물과 층수만 다를 뿐 매우 유사한 조건입니다. 유사도 90점 사례들은 층구간에서 감점되었으나, 동일 단지 내 거래로 충분히 참고할 만합니다.
동천디이스트는 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경과 동천역 역세권(도보 10분) 접근성을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 양호합니다. 용인시의 반도체 클러스터 조성 등 장기적인 개발 호재는 간접적으로 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 제시 매매가가 비교 사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 가격 협상 여지가 있다면 투자 매력이 더욱 높아질 것입니다.
준공 19년차로 재건축 연한(30년)까지는 약 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률이 279.86%로 법정 상한 300% 대비 20.14%p의 갭이 있어 향후 리모델링이나 재건축 시 사업성은 제한적일 수 있습니다.
용인시 수지구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 유지하고 있습니다. 인구는 소폭 정체 상태이나, 세대수는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요가 꾸준히 유입되는 것으로 해석됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 제시 매매가의 적정성 여부가 향후 가격 변동에 주요 변수가 될 것으로 예상됩니다.
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