매물 유형: 아파트
분석 번호: 6913
종합 리스크 점수: 45점
대상 아파트는 준공 25년차로 재건축 연한 도달까지 5년이 남았으며, 현재 용적률이 법정 상한을 초과하여 재건축보다는 리모델링을 고려해야 할 단지입니다. 동천역 역세권에 위치하여 교통 접근성은 양호하나, 제시된 매매가는 인근 유사 사례의 보정 후 대입 가치 스펙트럼 대비 높은 수준으로 판단됩니다. 용인시 수지구의 아파트 매매가격지수가 상승 추세에 있고 매매수급동향도 수요 우세로 나타나지만, 신규 공급 예정 물량과 인구 감소 추세는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 9억 5,000만 원은 동일 단지 비교사례의 보정 후 대입 가치 스펙트럼(최저 7억 1,695만 원 ~ 최고 7억 1,695만 원, 중앙값 7억 1,695만 원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가보다 높은 가격으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 동천동 동문굿모닝힐3차 17층, 84.72㎡ 매물로 2026년 4월 7억 1,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 2,770만 원이며, 시점 보정 계수 1.010을 적용하여 보정 후 평당가는 2,798만 원으로 산출되었습니다. 대상 매물(13층)과 비교사례(17층) 간의 층구간 차이로 인해 감점(-10점)이 적용되었습니다. 이 사례의 보정 후 대입 총액은 7억 1,695만 원입니다.
동문굿모닝힐3차는 동천역(신분당선)까지 도보 13분 거리로 준역세권 입지를 갖추고 있어 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 손곡어린이공원, CU 편의점, 디지털PC종합병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높은 편입니다. 그러나 제시된 매매가는 인근 유사 사례 대비 높은 수준으로, 투자 수익률 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다. 소규모 단지 특성상 대단지 대비 투자 선호도가 낮을 수 있습니다.
대상 아파트는 준공 25년차로 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있습니다. 그러나 현재 용적률이 법정 상한(300%)을 초과하는 302.13%로, 재건축을 통한 개발이익 실현은 사실상 어렵습니다. 향후 리모델링을 통해 주거 환경을 개선하는 방향을 검토해야 할 것으로 판단됩니다.
용인시 수지구의 아파트 매매가격지수는 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 그러나 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하고, 동천동의 인구는 정체 상태입니다. 대상 매물의 제시 가격이 비교사례 대비 높은 수준이므로, 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 리모델링 추진 가능성 및 지역 개발 호재를 면밀히 분석하여 접근하는 것이 중요합니다.
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