매물 유형: 아파트
분석 번호: 6926
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으나, 용적률 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 잠재력이 있습니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
제시 매매가 9억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 9,580만 원에서 9억 2,859만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 특히 동일 단지 저층 거래 사례와 비교했을 때, 제시가는 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로, 유사도 점수가 높습니다. 특히 1~3번 사례는 1~2개월 전 거래된 동일 평형 매물로, 층수도 2~5층으로 대상 매물(1층)과 유사하여 신뢰도가 매우 높습니다. 4~6번 사례는 층구간 감점(1층 vs 7~9층)이 있으나 동일 단지 거래로 유의미합니다. 7번 사례는 16층 거래로 층구간 감점이 가장 크지만, 가장 최근인 2026년 6월 거래되어 시점 보정 측면에서 중요합니다. 이들 사례는 모두 제3종일반주거지역에 위치하며, 면적 보정, 용도 보정, 도로 보정, 역세권 보정은 1.000으로 적용되었습니다. 시점 보정은 최근 거래일수록 1.000에 가까우며, 과거 거래일수록 지가변동률 지수에 따라 1.010~1.018까지 상승 보정되었습니다.
대상 아파트는 556세대의 중대형 단지로, 세대당 2.22대의 주차 공간을 확보하여 단지 경쟁력은 양호합니다. 주변에 홍천어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경은 편리합니다. 학군으로는 반딧불이어린이집이 가까이 위치하며, 교통 접근성은 지하철역이 없어 다소 아쉽습니다. 투자 가치는 시장의 전반적인 상승세와 단지의 안정성을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.
준공 24년차로 재건축 연한(30년)까지 6년이 남아있어 현재 재건축은 불가합니다. 다만, 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률 199.98%로 100.02%p의 여유가 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 확보될 가능성이 있습니다. 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
용인시 수지구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 전망을 가지고 있습니다. 인구는 소폭 정체 상태이나 세대수는 유지되고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 죽전동에 예정된 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축/리모델링 잠재력을 바탕으로 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 추가 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
보류