매물 유형: 아파트
분석 번호: 6930
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 준공 16년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 용적률 여유가 있어 장기적인 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 다만, 인근에 소규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁에 대한 고려가 필요합니다. 매매가 대비 전세가 비율이 하락 추세에 있어 전세 시장의 불확실성이 존재하며, 매매수급동향은 상승세를 보이고 있어 매수 심리는 긍정적입니다.
제시 매매가 8억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 6억 7,651만 원 ~ 최고 7억 40만 원) 대비 높은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 상당한 프리미엄이 반영된 가격으로 판단됩니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형(84.9362㎡) 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 6억 7,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 6억 7,651만 원으로 환산되었습니다. #2 사례는 2026년 1월 6억 4,500만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 6억 8,448만 원으로 환산되었습니다. #3 사례는 2026년 1월 6억 6,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 7억 40만 원으로 환산되었습니다. 이들 사례는 모두 제3종일반주거지역에 위치하고 있으며, 대상지와 동일한 단지 및 용도지역 조건을 가지고 있어 높은 신뢰도를 보입니다.
대상 아파트는 용인시 수지구 성복동에 위치하며, 매매수급동향이 상승세를 보이고 거래량도 활발하여 단기적인 투자 심리는 긍정적입니다. 그러나 제시 매매가가 비준가격 스펙트럼 대비 높아 가격적 메리트는 제한적입니다. 주변에 성서소공원, 롯데슈퍼프레시 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호하나, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 죽전동 도시형생활주택 등 소규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 대한 고려가 필요합니다.
버들치마을경남아너스빌2차는 2010년 준공되어 현재 16년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 14년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 다만, 현재 용적률이 196.01%로 법정 상한 300% 대비 104%p의 여유가 있어 장기적인 관점에서는 리모델링 또는 재건축을 통한 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다.
용인시 수지구 아파트 시장은 전반적으로 매매 및 전세 가격지수가 상승하고 거래량도 증가하는 등 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 지역 내 미분양 물량도 감소 추세에 있어 시장의 건전성이 개선되고 있습니다. 그러나 대상 매물의 제시가는 현재 시장의 비준가격 스펙트럼을 상회하는 수준으로, 향후 가격 상승 여력에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 인근 신규 공급 물량과 매매가 대비 전세가 비율 하락 추세는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 장기적으로 용인시의 반도체 클러스터 등 개발 호재가 지역 전반에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 대상 단지에 직접적인 영향은 아직 미미합니다.
보류