매물 유형: 토지
분석 번호: 7022
종합 리스크 점수: 38점
대상 토지는 계획관리지역 내 위치한 대규모 포도과수원으로, 55년 이상 경과한 노후 창고 건물이 존재합니다. 남안성 I/C 인근에 위치하여 교통 접근성은 양호하나, 주변 입장면의 인구 감소 추세는 장기적인 투자 관점에서 고려해야 할 리스크입니다. 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시된 매매가는 추정 가격 범위의 상단에 해당합니다.
제시된 매매가 21억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 최저 7억 7,439만 원에서 최고 11억 6,159만 원을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 가치 평가 기준을 벗어나는 고가로 판단됩니다. 포도농장이라는 특수성과 남안성 I/C 인근이라는 호재가 반영된 것으로 보이나, 현재 시점에서는 가격 타당성이 낮습니다.
유사한 조건의 비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 호재)는 대부분 1.000으로 적용되었습니다. 이는 비교사례가 없거나 대상지와 유사한 조건의 사례가 없음을 의미합니다. 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 적용되었습니다.
대상 토지는 계획관리지역에 위치하여 비교적 개발 용이성이 높고, 남안성 I/C 인근에 있어 교통 접근성이 우수합니다. 이는 물류창고, 공장 또는 전원주택 단지 등으로의 개발 잠재력을 시사합니다. 그러나 현재 제시된 매매가는 공시지가 배율을 통한 추정 가격을 크게 상회하고 있어, 투자 가치 대비 가격적 메리트가 낮습니다. 주변 입장면의 인구 감소 추세는 장기적인 주거 및 상업 시설 개발 수요에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
대상 토지에는 1971년 준공된 노후 창고 건물이 존재하며, 이는 철거 비용을 수반할 수 있습니다. 토지 형상이 부정형이고 완경사 지형이므로, 개발 시 토목 공사 비용이 추가적으로 발생할 수 있습니다. 도로 접면이 세로한면(가)으로 제한적인 점도 개발 효율성에 영향을 줄 수 있는 물리적 하자 요인입니다.
천안시 서북구의 지가지수는 상승 추세에 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락하고 있어 시장의 활성도가 둔화되고 있습니다. 남안성 I/C 인근이라는 교통 호재는 긍정적이나, 입장면의 인구 감소는 장기적인 관점에서 개발 수요를 위축시킬 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 추정 가격 범위를 크게 벗어나 있어, 향후 시세 상승 여력은 제한적일 것으로 보입니다. 다만, 지목이 '전'이지만 계획관리지역이므로 용도 변경을 통한 개발 가능성은 여전히 존재합니다.
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