매물 유형: 토지
분석 번호: 703
종합 리스크 점수: 68점
제1종일반주거지역 토지로 개발 잠재력이 보통이며, 주변 개발 호재와 공시지가 배율을 고려할 때 제시가는 적정 범위 내에 있습니다.
제시가 4억 원은 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위인 최저 2억 4,491만 원에서 최고 4억 77만 원의 상단에 위치합니다. 이는 주변 개발 호재 및 지역의 미래 가치를 일부 반영한 것으로 보입니다.
비교사례가 없어 개별 사례 분석은 불가합니다.
울산 울주군 지역은 최근 지가지수 추이가 상승 및 보합세를 보이고 있으며, 지역별 지가변동률도 보합세를 유지하고 있습니다. 특히 KTX울산역 복합특구 '뉴온시티' 조성, 삼동~KTX 울산역 연결도로 착공 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력이 존재합니다. 다만, 순수토지 거래 필지수가 하락 추세이고 울주군 인구 또한 소폭 감소하고 있어 단기적인 투자 수익성은 불확실할 수 있습니다. 인근에 우미린 더 시그니처, 태화강 에피트 등 대규모 아파트 공급 예정 물량(3,344세대)이 존재하여 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력에 영향을 미칠 수 있습니다.
토지 형상이 부정형이나 지형이 평지이며 소로각지에 접하고 있어 개발 활용에 큰 물리적 하자는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지구단위계획구역 등 토지이용계획상 일부 규제가 있어 개발 시 건축물의 종류나 규모에 제약이 있을 수 있습니다. 이러한 규제 사항에 대한 정확한 이해와 관련 인허가 절차 확인이 필요합니다.
대상 토지는 제1종일반주거지역으로 주거용 개발에 적합하며, 법정 상한 용적률 200%를 고려할 때 충분한 개발 여력을 가지고 있습니다. 주변에 KTX울산역세권 개발, 뉴온시티 일반산업단지 조성 등 굵직한 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 특히 도로 개설 사업들은 대상지의 접근성을 향상시켜 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 인구 감소 추세와 신규 주택 공급 물량 증가가 시장에 미칠 영향을 지속적으로 모니터링해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 주변 개발 호재와 용도지역의 개발 잠재력을 고려하면 미래 성장 가능성은 양호하다고 판단됩니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수