경기도 화성시 장지동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 7147

종합 리스크 점수: 55점

AI 요약 평가

본 매물은 화성시 장지동에 위치한 제1종전용주거지역의 단독주택지로, 쾌적한 주거 환경과 높은 시장 활성도를 자랑합니다. 나대지 상태로 신축이 가능하며, 법정 용적률 대비 개발 여력이 충분하여 단독주택 건축을 고려하는 투자자에게 매력적입니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 거래 시 허가 절차가 필요하며, 직접적인 개발 호재는 부족하나 인근 대규모 주택 공급이 장기적인 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 제1종전용주거지역으로 단독주택 건축에 적합하며, 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 포함되어 체계적인 개발이 진행될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가가 필요합니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지 상태로 신축이 가능하며, 법정 상한 용적률 100% 대비 현재 미등록 상태로 개발 여력이 충분합니다. 주변 개발 사업 고시 내역 중 직접적인 수혜는 없으나, 인근 동탄호수공원자연&자이A93(장기전세) 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어지지만, 소로한면 도로 접면으로 차량 진출입은 용이합니다.
주변 환경: 8점 — 초중고 학교 인근에 위치하며, 공원과 숲 조망이 가능하여 주거 환경이 쾌적합니다. 특히 노을공원이 29m 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.
시장 활성도: 9점 — 대상지가 위치한 장지동은 화성시 내 토지 거래량 1위 지역으로 환금성이 매우 우수합니다. 최근 순수토지 거래 필지수도 상승 추세에 있어 시장 활성도가 높습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 더풋샵 동탄KTX역점 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역의 세부 인구 통계 데이터가 부족합니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종전용주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 5억 7,900만 원은 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위 3억 6,955만 원에서 6억 471만 원의 상단에 위치합니다. 이는 쾌적한 주거 환경과 높은 시장 활성도, 그리고 향후 개발 잠재력이 가격에 일부 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 0건으로, 개별 비교사례에 대한 특성 설명은 어렵습니다. 서버에서 산출된 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정)는 모두 1.000으로, 이는 비교 사례가 없거나 대상지와 유사한 조건의 사례가 없어 보정이 불필요함을 의미합니다.

심층 분석

화성시 장지동은 활발한 토지 거래량과 꾸준히 증가하는 인구수를 바탕으로 안정적인 시장 환경을 유지하고 있습니다. 비록 지가지수 및 변동률은 보합세를 보이지만, 인근 대규모 주택 공급 예정과 쾌적한 주거 환경은 장기적인 투자 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 단독주택지로서의 희소성과 개발 잠재력을 고려할 때, 실거주 목적의 단독주택 건축 또는 장기적인 가치 상승을 기대하는 투자에 적합합니다.

제시된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 다만, 나대지 상태이므로 건물 자체의 하자는 없으나, 토지 내 폐기물 매립 여부, 지반 안정성, 지하수위 등을 현장 답사를 통해 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 토지이용계획상 절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 규제가 중첩되어 있어, 건축 및 개발 행위 시 관련 법규를 철저히 준수해야 하는 리스크가 있습니다.

화성시 장지동은 화성시 내 토지 거래 활성도 1위 지역으로, 순수토지 거래 필지수 증가 추세와 인구 유입은 긍정적인 시그널입니다. 인근 동탄신도시의 지속적인 개발과 대규모 주택 공급은 장기적으로 지역 가치를 견인할 잠재력을 가지고 있습니다. 제1종전용주거지역으로서 단독주택 수요는 꾸준할 것으로 예상되며, 쾌적한 주거 환경과 학교 인접성은 강점으로 작용합니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역 지정은 거래의 유동성을 일부 제한할 수 있습니다.

현장 체크리스트

실제 도로 접면의 폭과 진입로 상태를 현장에서 직접 확인하여 건축 시 차량 통행 및 자재 운반에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
토지 경계가 명확한지, 인접 필지와의 경계 분쟁 소지는 없는지 지적도를 통해 확인하고 필요 시 측량을 고려해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 가스관 등)의 위치와 깊이를 확인하여 건축 계획에 지장이 없는지 점검해야 합니다.
토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 거래 전 허가 절차 및 조건에 대해 관할 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.
주변 개발 사업 고시 내역 중 '화성동탄(2) 택지개발지구 도시관리계획(지구단위계획) 결정(변경)' 등 직접적인 수혜는 없으나, 장기적인 관점에서 인근 대규모 주택 공급이 지역 가치에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다.
제1종전용주거지역 내 건축 가능한 건물의 종류와 규모에 대한 건축법규 및 화성시 조례를 상세히 확인해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수