경기도 안성시 일죽면 산북리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 7166

종합 리스크 점수: 38점

AI 요약 평가

본 매물은 계획관리지역 내 위치한 대지로, 주택, 공장, 창고 등 다양한 용도로 건축이 가능한 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 일죽 IC 및 시내와의 접근성이 양호하며, 안성시 전반의 개발 호재가 간접적으로 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 배출시설설치제한지역 등 여러 규제가 복합적으로 작용하여 개발 행위에 제약이 따를 수 있으며, 인근 대규모 신규 주택 공급 예정으로 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으나, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등의 규제가 복합적으로 작용하여 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.
개발 잠재력: 7점 — 계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 100%까지 건축이 가능하며, 나대지 상태로 신축이 용이합니다. 주변에 주택, 공장, 창고 건축 허가 이력이 있어 다양한 용도로 활용될 가능성이 있습니다.
시장 활성도: 5점 — 안성시 전체 토지 거래 필지수는 상승 추세이나, 대상지가 속한 용도지역의 토지 거래는 보합세입니다. 인근 지역의 활발한 거래 동향과 비교할 때 대상지 주변의 직접적인 거래 활성도는 보통 수준입니다.
지가 변동률: 6점 — 용도지역별 및 지역별 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으며, 개별공시지가도 최근 2년간 소폭 상승하는 추세입니다. 급격한 가격 상승은 기대하기 어려우나, 안정적인 흐름을 보입니다.
주변 개발 호재: 6점 — 일죽 IC 8분, 일죽 시내 및 터미널 4분 거리로 교통 접근성이 양호하며, 안성시 전반적으로 중부권 광역급행철도 추진 및 비행장치 제조기업 투자 유치 등 개발 호재가 존재합니다. 다만, 대상지와의 직접적인 수혜 거리가 멀어 간접적인 영향에 그칠 수 있습니다.
인구 및 공급: 5점 — 일죽면 인구는 감소 추세이나, 안성시 전체 인구는 증가하고 세대수는 늘어나는 추세입니다. 인근에 해링턴 플레이스 진사, 안성당왕 경남아너스빌 등 대규모 신규 아파트 공급 예정이 있어 향후 주거 수요 변화에 영향을 줄 수 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 5곳으로 양호한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 6.4% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '계획관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 1,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 4,653만 원 ~ 6,980만 원(중앙값 5,584만 원)보다 높은 수준입니다. 이는 시장의 기대감이나 매도자의 희망 가격이 반영된 것으로 보입니다. 주변 실거래 기반의 명확한 비교 대상이 없어 가격 타당성 판단에 주의가 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정)는 적용되지 않았습니다. 공시지가 배율법에 따라 계획관리지역의 보수적인 배율(1~1.5배)을 적용하여 가치를 추정했습니다.

심층 분석

대상지는 계획관리지역 내 대지로, 주택, 공장, 창고 등 다양한 용도로 개발 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 일죽 IC 및 시내와의 접근성이 양호하여 물류 이동이나 주거 편의성 측면에서 강점이 있습니다. 안성시 전반의 지가변동률은 보합세이나, 중부권 광역급행철도 추진 및 산업단지 투자 유치 등 장기적인 개발 호재가 존재하여 간접적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 공시지가 배율법에 따른 추정 가치보다 높아, 매수 시 충분한 가격 협상과 추가적인 시장 분석이 필요합니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 지역 내 토지 수요 및 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

제공된 정보에 따르면 토지 경사도는 평지로, 건축 시 토목 공사 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 형상이 부정형이므로 건축 설계 시 공간 활용 효율성을 고려해야 합니다. 지하 매설물이나 토양 오염 여부 등은 현장 확인 및 추가 조사를 통해 확인해야 할 잠재적 리스크입니다.

안성시의 지가지수는 꾸준히 상승세를 보이고 있으며, 토지 거래 필지수도 증가하는 추세입니다. 특히 안성시는 반도체 관련 기업 투자 유치 및 광역 교통망 확충 등 다양한 개발 계획이 진행 중이어서 장기적인 관점에서 성장 잠재력이 높습니다. 그러나 일죽면 자체의 인구 감소 추세와 인근 대규모 주택 공급은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있습니다. 계획관리지역의 특성상 개발 규제가 존재하지만, 향후 용도변경이나 규제 완화 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 종합적으로 보합세 속에서 장기적인 관점의 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

현장 체크리스트

실제 도로 접면의 폭과 차량 진출입 용이성을 현장에서 반드시 확인하십시오.
토지이용계획상 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등 규제 사항이 계획하는 건축 용도에 미치는 영향을 관할 지자체에 문의하여 정확히 확인하십시오.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 근저당 설정 여부를 확인하십시오.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 건축 시 추가 비용 발생 여부를 검토하십시오.
주변 개발 사업 고시 내역 중 대상지에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 소규모 도로 개설이나 기반 시설 확충 계획이 있는지 재확인하십시오.

최종 판정

보류