경기도 용인시 수지구 성복2로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 738

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

초역세권 대단지 신축 아파트로 생활 편의성이 우수하며, 전세보증금은 비교사례 스펙트럼의 상위권에 위치합니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 전용면적 84.99㎡ 기준 전세 실거래가 스펙트럼(15억 5,494만 원 ~ 17억 4,859만 원)과 비교 시, 제시된 전세보증금 18억 원은 상위권에 해당합니다.
거래량: 7점 — 용인시 수지구 아파트 거래량은 최근 6개월간 321건에서 820건으로 상승 추세에 있으며, 성복동은 시군구 내 법정동 거래 활성도 4위를 기록하여 활발한 거래가 이루어지고 있습니다.
생활 편의시설: 9점 — 성복역(신분당선)이 도보 5분 거리(270m)에 위치한 초역세권 단지이며, 롯데마트 롯데몰수지점(99m) 등 쇼핑시설과 시립골드타운어린이집(30m) 등 교육시설이 인접하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.
규제 전망: 6점 — 준공 7년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 23년 남아 재건축 가능성은 낮습니다. 다만, 용인시의 반도체 산업 육성 등 지역 개발 호재가 존재합니다.
인구 현황: 5점 — 성복동 인구는 최근 4년간 큰 변동 없이 정체 상태이며, 용인시 전체 인구는 최근 12개월간 소폭 감소 추세이나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요는 꾸준히 존재할 수 있습니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 자료 미제공으로 분석 불가. 기본값 적용.
건물 노후도(대장): 8점 — 준공 7년차(2019년 준공)로 건물 노후도가 낮아 매우 양호한 상태입니다.
임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시된 전세보증금 18억 원은 동일 단지 내 유사 면적 전세 실거래가 스펙트럼인 최저 15억 5,494만 원에서 최고 17억 4,859만 원 범위 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 전세 시장의 수요 우세와 신축 대단지, 역세권 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 성복역롯데캐슬골드타운 단지 내 전용면적 84.9126㎡ 또는 84.9979㎡의 전세 거래입니다. 모든 사례가 유사도 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 거래 시점은 2026년 4월부터 6월까지로 최근 거래 내역이 반영되었으며, 시점 보정 계수 1.003이 적용되어 시간 경과에 따른 가치 변동이 반영되었습니다. 각 사례의 층수는 5층부터 34층까지 다양하게 분포되어 있으며, 보정 후 대입 총액은 15억 5,494만 원에서 17억 4,859만 원 사이로 산출되었습니다.

심층 분석

성복역롯데캐슬골드타운은 신분당선 성복역 초역세권에 위치하여 강남 접근성이 뛰어나고, 대규모 상업시설(롯데몰)이 단지 내에 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 2356세대의 대단지 신축 아파트로 단지 경쟁력이 우수하며, 용인시의 반도체 클러스터 조성 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 현재 전세보증금이 비교사례 스펙트럼의 상위권에 위치하고 매매가 대비 전세가율이 주의 구간에 있어, 전세 투자 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

준공 7년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 상당한 기간이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계가 아니며, 단지 규모와 연식을 고려할 때 당분간은 현 상태를 유지할 것으로 예상됩니다.

용인시 수지구는 신분당선 역세권과 편리한 생활 인프라를 바탕으로 꾸준한 주거 선호도를 유지할 것으로 보입니다. 특히 성복역롯데캐슬골드타운은 지역 내 랜드마크 단지로서의 입지를 굳건히 할 것으로 예상됩니다. 용인시의 반도체 산업 육성 정책과 같은 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 다만, 전세 시장의 경우 매매가 대비 전세가율이 주의 구간에 있어 향후 시장 변동에 따른 역전세 위험을 주시해야 합니다. 인근 신규 공급 물량의 영향도 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

현장 체크리스트

실제 전세 매물의 동·호수 및 층을 확인하여 정확한 층별 시세와 비교해야 합니다.
해당 층의 일조량, 조망권, 소음 여부(특히 역세권 인접 단지이므로)를 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
전세보증금 18억 원에 대한 전세자금대출 가능 여부 및 한도를 금융기관을 통해 사전에 확인해야 합니다.
매매가 대비 전세가율이 60.5%로 주의 구간에 해당하므로, 임대인의 신용도 및 주택의 권리관계(선순위 채권 등)를 철저히 확인하여 역전세 위험에 대비해야 합니다.
관리비 내역(특히 공용 관리비 및 장기수선충당금)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 점검해야 합니다.
주차 공간의 실제 사용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 다시 한번 확인해야 합니다.
인근 죽전동에 예정된 신규 공급 물량(죽전동 도시형생활주택[LH매입임대] 72세대)이 전세 시장에 미칠 영향을 고려해야 합니다.

최종 판정

보류