매물 유형: 토지
분석 번호: 7472
종합 리스크 점수: 60점
대상 토지는 제3종일반주거지역으로 높은 용적률을 활용한 개발 잠재력이 우수하며, 인근 지역의 활발한 용도변경 사례를 통해 미래 가치 상승 가능성이 높은 입지입니다. 파동IC 인접으로 교통 접근성이 양호하고, 파동 지역의 인구 증가 추세는 긍정적인 신호입니다. 다만, 최근 순수토지 거래 필지수가 하락하는 추세는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
사용자 제시 매매가 14억 7,600만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼 최저 49억 5,057만 원 대비 매우 낮은 수준입니다. 이는 실거래 기반 비준가격의 하단에도 미치지 못하는 금액으로, 가격적인 메리트가 매우 크다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 수성구 지산동 1***번지 토지로, 2024년 8월에 10억 2,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 1,027만 원이며, 제1종일반주거지역의 '대' 지목 토지입니다. 대상지와의 유사도 점수는 84점으로, 시점 차이 및 용도지역 차이(대상지 제3종일반주거지역 vs 사례 제1종일반주거지역)로 인한 감점이 있었습니다. 이 사례는 대상지 면적(1594㎡)을 기준으로 보정 완료된 총액 49억 5,057만 원으로 환산되었습니다. 면적 보정은 대상지가 사례보다 커서 대규모 감가(0.9691)가 적용되었고, 시점 보정은 1.016, 호재 보정은 1.039가 적용되었습니다.
대상 토지는 제3종일반주거지역으로 높은 용적률을 활용한 개발 잠재력이 우수하며, 인근 지역의 상업화 시그널은 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 파동 지역의 인구 증가 추세와 향후 분양 예정 물량(만촌파크드림에디움, 범어자이, 어나드 범어 등 총 1,057세대)은 잠재적인 수요를 창출할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 실거래 기반 비준가격 및 공시지가 배율 추정치 대비 현저히 낮아 투자 가치가 매우 높습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태(경사도, 지반 안정성, 주변 환경과의 조화 등)를 면밀히 확인해야 합니다. 부정형 토지 형상으로 인한 개발 효율성 저하 가능성도 고려해야 합니다.
대구 수성구는 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으나, 파동 지역의 인구 증가와 인근의 활발한 개발 및 용도변경 움직임은 긍정적인 미래 성장 전망을 제시합니다. 특히 용도변경을 통한 상업지역 전환 가능성은 자산 가치를 크게 상향시킬 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 순수토지 거래 필지수 하락 추세는 시장의 단기적인 유동성 리스크로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 상승 가능성 높음
매수