매물 유형: 토지
분석 번호: 7545
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 제2종일반주거지역에 위치하며, 용적률 갭이 211.15%p로 개발 잠재력이 매우 높습니다. 창원시 진해구 남문동은 지역 내 거래 활성도 3위로 환금성이 우수하며, 주변 지역의 지속적인 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 주도로에서 안쪽에 위치한 도로 접면 조건과 미분양 현황은 고려해야 할 리스크 요인입니다.
제시가 8,500만 원은 실거래 기반 대입 시뮬레이션 스펙트럼인 8,161만 원과 비교했을 때 유사한 수준으로, 적정 범위 내에 위치합니다. 이는 주변 개발 호재와 용도지역 변경 가능성 등 미래 가치가 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 1건은 창원시 진해구 서중동 1**번지 토지로, 2025년 2월에 4,200만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 214만 원이며, 대상지 면적 및 호재 보정 등을 거친 코드 확정 대입 총액은 8,161만 원입니다. 이 사례는 대상지와 동일한 제2종일반주거지역에 위치하며, 시점 보정 계수 1.004, 면적 보정 계수 0.959, 호재 보정 계수 1.070이 적용되었습니다. 유사도 점수는 97점으로 매우 높습니다.
본 토지는 제2종일반주거지역으로 높은 용적률 갭과 31년 경과된 노후 건물을 보유하고 있어 재건축을 통한 개발 이익 창출 가능성이 높습니다. 창원시 진해구 남문동은 지역 내 거래 활성도 3위로 환금성이 우수하며, 주변 지역의 지속적인 개발 호재는 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 지역 미분양 현황(1,378세대)은 단기적인 시장 활성화에 다소 부담으로 작용할 수 있습니다.
제공된 정보만으로는 건물의 물리적 하자를 정확히 판단하기 어렵습니다. 1995년 준공된 조적구조 슬레이트 지붕의 단독주택임을 고려할 때, 외벽 균열, 누수, 지붕재 손상 등 전반적인 노후화가 예상됩니다. 매수 전 반드시 전문가를 통한 정밀 건물 진단이 필요합니다. 내진설계가 미적용된 점도 고려해야 할 부분입니다.
토지거래 필지수 및 용도지역별 토지거래가 상승 추세를 보이며, 주변 개발 호재가 지속적으로 감지되고 있어 향후 6개월간 시세는 보합 또는 소폭 상승할 가능성이 있습니다. 특히 용적률 갭이 크고 재건축 대상 건물이라는 점은 장기적인 개발 이익을 기대하게 합니다. 인근 신규 분양 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수