매물 유형: 토지
분석 번호: 7566
종합 리스크 점수: 53점
본 대상지는 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치한 제2종일반주거지역 토지로, 광대로에 접해 있어 접근성이 우수합니다. 용적률 갭이 222.24%p로 높아 향후 개발을 통한 가치 상승 여력이 충분하며, 평지 지형으로 건축 용이성이 높습니다. 인근 주공6단지 재개발 등의 잠재적 호재가 있으나, 현재 시장 동향은 보합 또는 하락세를 보이고 있어 단기적인 가격 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 상단에 위치하여, 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 14억 3,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 7억 7,857만 원 ~ 최고 7억 7,857만 원, 중앙값 7억 7,857만 원)의 상단을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례가 단 1건으로 제한적이며, 해당 사례 또한 13개월 전 거래라는 점을 감안해야 합니다. 제시가는 현재의 실거래 기반 가치보다 미래 개발 가치나 입지적 프리미엄이 상당 부분 선반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 천안시 서북구 백석동 1*에 위치한 제2종일반주거지역 '대'지목 토지입니다. 2025년 5월에 7억 4,200만 원에 거래되었으며, 보정 전 평당가는 826만 원이었습니다. 대상지 면적(291.2㎡)을 기준으로 보정된 최종 환산 총액은 7억 7,857만 원입니다. 이 사례는 대상지와 용도지역 및 지목이 동일하나, 시점 및 면적 차이에 대한 보정이 적용되었습니다. 특히, 대상지가 사례보다 면적이 커서 대규모 감가가 면적 보정 계수 0.9814로 반영되었습니다.
대상지는 제2종일반주거지역으로, 법정 용적률 250% 대비 현재 용적률 27.76%로 222.24%p의 상당한 용적률 갭을 보유하고 있습니다. 이는 향후 신축 또는 증축을 통해 건축 연면적을 크게 늘려 개발 이익을 창출할 수 있는 잠재력이 높다는 것을 의미합니다. 광대로에 접해 있어 상업 시설 개발에 유리하며, 인근 주공6단지 재개발 등의 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 현재 토지 시장의 거래량 감소 및 지가지수 보합세는 단기적인 투자 수익을 기대하기는 어려울 수 있음을 시사합니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 비준가격보다 높은 수준이므로, 개발 계획의 구체성 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 투자 타당성을 검토해야 합니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 구체적인 판단은 어렵습니다. 현재 지상 1층 건물이 2008년에 준공되어 18년 경과된 상태이므로, 건물의 노후도 및 유지보수 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다. 특히 경량철골구조 및 기타지붕의 특성을 고려하여 구조적 안정성과 방수 상태 등을 점검하는 것이 중요합니다. 토지 자체는 평지이므로 지형으로 인한 개발의 어려움은 적을 것으로 보입니다.
충남 천안시의 인구는 최근 12개월간 소폭 증가 추세이며, 세대당 인구는 유지 또는 감소하여 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입 가능성을 보여줍니다. 이는 장기적으로 토지 개발 수요에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 용적률 갭이 크고 광대로에 접한 입지적 장점을 고려할 때, 제1종 및 제2종 근린생활시설 개발을 통한 가치 상승 잠재력은 높습니다. 인근 주공6단지 재개발 등의 호재가 구체화될 경우 추가적인 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 그러나 현재 시장 동향은 보합세에 머물고 있으며, 미분양 세대가 3,060세대로 높은 수준이므로 단기적인 급등보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음.
보류