경상북도 경주시 양남면 하서리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 7572

종합 리스크 점수: 45점

AI 요약 평가

본 토지는 자연녹지지역에 위치하여 개발 행위에 제약이 있지만, 나대지로 신축 가능성이 있습니다. 인근 지역에서 용도변경 사례가 포착되어 장기적인 개발 잠재력은 존재합니다. 다만, 현재 시장 활성도가 보합 또는 하락 추세이며, 제시된 매매가는 공시지가 배율법에 따른 추정 가격 범위 대비 다소 높은 수준으로 보입니다. 매수 시 규제 사항과 도로 접면 조건, 그리고 장기적인 개발 계획을 면밀히 검토해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 자연녹지지역으로 개발 제한이 있으나, 인근 용도변경 사례가 있어 향후 개발 잠재력은 존재합니다. 다만, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 지정으로 추가적인 규제가 있습니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지로 신축 가능성이 있으며, 인근 지역에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로의 용도변경 사례가 확인되어 장기적인 개발 잠재력이 있습니다.
시장 활성도: 5점 — 경주시 전체적으로 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 보이며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 대상지 주변 실거래는 꾸준히 있으나 활발한 수준은 아닙니다.
가격 적정성: 5점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 제시가가 다소 높은 수준입니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 낮은 편이며, 도로접면이 세로한면(불)으로 도로 조건이 불리합니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 13곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.4% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '자연녹지지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 7,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 7,460만 원에서 1억 1,190만 원을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 시장 상황 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수를 적용한 비교사례 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 가격 범위는 대상 토지의 보수적인 가치를 반영합니다.

심층 분석

경주시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세로 전반적인 토지 시장 활성도는 다소 둔화된 상태입니다. 대상지는 자연녹지지역으로 개발 제한이 있지만, 인근 지역의 용도변경 사례는 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 시사합니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 공시지가 배율을 통한 보수적 추정 가치를 상회하므로, 투자 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지 형상이 부정형이고 지형이 완경사이며, 도로접면이 세로한면(불)인 점은 개발 시 물리적 제약으로 작용할 수 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 지정은 개발 행위에 추가적인 규제를 가할 수 있습니다.

경상북도 경주시의 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 인근에 'RE100 안강 e-모빌리티 산단' 조성 등 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 수혜 거리가 멀어 단기적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 인근 용도변경 사례와 개발 잠재력을 고려할 때, 규제 완화 또는 용도변경 성공 시 자산 가치 상향 가능성은 존재합니다. 하지만 현재 시장 상황과 제시가를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

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현장 체크리스트

대상 토지의 실제 도로 접면 상태와 차량 진출입 가능 여부를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
지목이 '답'이므로 농지전용허가 가능성 및 비용, 절차를 관할 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.
토지이용계획상 '상대보호구역' 및 '가축사육제한구역'으로 인한 구체적인 개발 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 가스 등) 유무와 인입 가능성 및 비용을 확인해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 분쟁 여부를 면밀히 확인해야 합니다.
인근 개발 호재인 'RE100 안강 e-모빌리티 산단' 조성 계획이 대상지에 미치는 직접적인 영향 범위를 추가로 확인해야 합니다.

최종 판정

보류