매물 유형: 토지
분석 번호: 7630
종합 리스크 점수: 52점
대상 토지는 전주시 완산구 서완산동2가에 위치한 제2종일반주거지역의 주택부지입니다. 비교사례 기반 대입 시뮬레이션 결과, 제시된 매매가는 실거래 기반 비준가격 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다. 인근 지역의 용도변경 동향과 BRT 노선 신설 등의 개발 호재는 긍정적이나, 완산동 인구 감소 추세는 장기적 관점에서 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 2억 1,000만 원은 실거래 기반 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 4억 4,789만 원 ~ 최고 4억 4,789만 원)과 비교할 때 현저히 낮은 수준에 해당합니다. 이는 가격적인 큰 메리트가 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 전주시 완산구 중화산동1가 3**번지 토지입니다. 해당 사례는 2025년 6월에 440㎡ 면적의 제1종일반주거지역 '대' 지목 토지가 3억 4,695만 원에 거래되었습니다. 대상지와 비교하여 면적 보정 계수 0.977(대상이 사례보다 큼), 시점 보정 계수 1.002, 호재 보정 계수 1.021이 적용되었으며, 용도 및 도로 조건은 동일하여 보정 없이 평가되었습니다. 이 사례를 통해 대상 토지의 보정 후 대입 총액은 4억 4,789만 원으로 산출되었습니다.
전주시 완산구의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 지역별 지가변동률은 소폭 상승 추세입니다. 그러나 순수토지 거래 필지수는 하락하고 있어 시장 활성화 정도는 다소 둔화될 수 있습니다. 인근에 '서신 더샵 비발디' 아파트 1,914세대의 대규모 분양 예정 물량이 있어, 향후 주택 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 토지의 매매가는 실거래 기반 비준가격 대비 현저히 낮아 가격적인 메리트가 크며, 인근 용도변경 사례는 미래 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.
토지 형상이 부정형이고 도로접면이 세로한면(불)인 점은 건축 설계 및 활용에 제약이 될 수 있습니다. 사용자 제시 경사도가 0도로 되어 있으나, '완경사'로 표기된 점을 고려할 때 현장 확인을 통해 정확한 경사도를 파악하고 건축 가능 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.
전주시 완산구는 '전주 BRT' 노선 신설 및 '방산혁신클러스터' 선정 등 긍정적인 개발 호재가 존재합니다. 특히 인근 지역의 용도변경 허가 이력은 대상 토지의 장기적인 가치 상승 가능성을 높입니다. 다만, 완산동의 인구 감소 추세와 전주시의 재정 위기 논란은 장기적인 시장 전망에 변수로 작용할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 주변 시세 대비 매우 저렴하여 투자 가치가 높다고 판단됩니다.
매수