매물 유형: 토지
분석 번호: 7694
종합 리스크 점수: 45점
본 매물은 서귀포시 서홍동에 위치한 자연녹지지역의 과수원 토지로, 주택 용도로 적합하며 완경사 지형입니다. 인근 지역의 활발한 거래량과 용도변경 사례가 포착되어 향후 개발 잠재력이 높은 편입니다. 다만, 최근 지가변동률 및 거래 필지수가 보합 또는 하락 추세를 보여 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 제시가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중간값 수준으로 형성되어 있습니다.
제시된 매매가 8억 5,300만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 10억 9,318만 원 ~ 최고 10억 9,318만 원, 중앙값 10억 9,318만 원) 대비 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 존재합니다. 이는 시장의 전반적인 하락 추세와 비교사례의 보정된 가치를 고려할 때, 투자자에게 합리적인 가격으로 판단될 수 있습니다.
선별된 비교사례는 서귀포시 호근동 1***번지 토지로, 2025년 7월에 7억 2,000만 원에 거래되었습니다. 대상지와 유사한 자연녹지지역의 '전' 지목이며, 거리는 1910m로 다소 떨어져 있습니다. 면적은 1322㎡로 대상지(1880㎡)보다 작아 면적 보정 계수 0.979가 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000, 호재 보정 계수는 1.021이 적용되어 최종적으로 대상지에 대한 환산 총액은 10억 9,318만 원으로 산출되었습니다. 유사도 점수는 88점으로 비교적 높은 편입니다.
제주 서귀포시의 지가지수 및 지가변동률은 보합 또는 소폭 하락 추세를 보이고 있으나, 서홍동은 지역 내 거래 활성도 3위로 환금성이 우수합니다. 인근에 서귀포 형남6차 아파트(94세대)와 리첸시아 표선 IB(50세대) 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 주택 시장에 경쟁 요소로 작용할 수 있습니다. 하지만 대상 토지는 자연녹지지역 내 주택 용도로의 개발 잠재력이 있어 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 특히 인근의 용도변경 사례는 향후 상업화 가능성을 높이는 긍정적인 신호로 해석됩니다.
토지 형상이 부정형인 점은 건축 설계 시 효율성 측면에서 다소 제약이 될 수 있습니다. 또한, '감귤밭 오솔길 작은 토지'라는 특이사항은 접근성이나 개발 용이성에 영향을 미 줄 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다. 지목이 과수원이므로 주택 건축을 위해서는 농지 전용 절차를 거쳐야 하며, 이 과정에서 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.
향후 6개월 시세는 보합 가능성이 높습니다. 지가변동률과 순수토지 거래 필지수가 하락 추세에 있으나, 서홍동의 높은 거래 활성도와 서귀포 생활권이라는 입지적 강점이 하방 압력을 일부 상쇄할 것으로 예상됩니다. 특히 인근의 용도변경 사례와 신규 주택 공급 계획은 장기적인 관점에서 개발 압력과 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수