경기도 성남시 수정구 수정로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 772

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

전세보증금은 인근 시세 대비 매우 높게 책정되어 있으며, 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인한 전세 시장 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 다만, 단지 자체의 우수한 입지와 생활 편의성, 낮은 건물 노후도는 긍정적입니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 2점 — 대상 매물의 전세보증금 22억 원은 동일 단지 및 유사 면적의 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 14억 9,000만 원 ~ 최고 16억 7,664만 원) 대비 약 5억 원 이상 높은 수준으로, 매우 고평가되어 있습니다.
거래량: 8점 — 아파트 거래량 동향이 2025년 11월 160건에서 2026년 4월 460건으로 지속적인 상승 추세를 보이며, 지역 내 거래 활성도가 매우 우수합니다.
생활 편의시설: 9점 — 산성역(8호선)이 도보 8분 거리(490m)에 위치하여 역세권 프리미엄이 존재하며, 단지 내 어린이집, 인근 공원, 쇼핑 시설이 잘 갖춰져 생활 편의성이 매우 우수합니다.
규제 전망: 5점 — 준공 6년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 24년 남아 재건축 가능성은 낮습니다. 인근에 성남금토 A-2블록 영구임대주택(195세대), 판교테크노밸리 중흥S-클래스(317세대), 산성역 헤리스톤(3,487세대) 등 총 6,919세대의 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 전세 시장에 경쟁 심화 및 가격 하방 압력으로 작용할 수 있습니다.
인구 현황: 8점 — 해당 읍면동(신흥2동) 인구가 2022년 10월 19,925명에서 2026년 4월 31,573명으로 58.5% 대규모 증가를 보였으며, 최근 12개월간 성남시 전체 인구도 807명 증가하여 인구 유입이 활발합니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 자료 미제공으로 판단 불가합니다.
건물 노후도(대장): 8점 — 준공 6년차(2020년 준공)로 건물 노후도가 매우 낮아 우수한 상태를 유지하고 있습니다.
임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

대상 매물의 전세보증금 22억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 14억 9,000만 원에서 16억 7,664만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 스펙트럼의 상단 범위를 크게 초과하는 수준입니다. 이는 인근 실거래가 대비 약 5억 원 이상 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 전세가율 데이터가 제공되지 않았으나, 매매가 대비 전세가 비율이 54.9%로 하락 추세에 있는 점을 고려하면, 제시된 전세보증금은 매우 높은 수준으로 역전세 위험이 클 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건 중 유사도 100점 사례 7건은 모두 동일 단지(산성역포레스티아)의 유사 면적(84.92㎡ 또는 84.96㎡) 거래이며, 시점 보정 및 층수 보정을 거쳐 14억 9,000만 원 ~ 15억 6,423만 원의 대입가치가 산출되었습니다. 유사도 90점 사례들은 면적 또는 층구간에서 감점 요인이 있었으나, 동일 단지 내 거래로서 높은 신뢰도를 보였습니다. 특히 26층과 동일한 고층에 해당하는 사례 #7(26층)은 2026년 1월 거래로 보정 후 대입 총액 15억 4,275만 원을 기록했습니다.

심층 분석

산성역포레스티아는 산성역 역세권에 위치하며, 대규모 단지로서 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높습니다. 그러나 현재 제시된 전세보증금은 인근 시세 대비 과도하게 높아 전세 투자로서의 매력은 매우 낮습니다. 향후 대규모 신규 공급 물량으로 인해 전세가 하락 가능성이 있어, 높은 보증금으로 전세 계약 시 역전세 위험이 매우 커 투자 가치는 제한적입니다.

준공 6년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 상당 기간이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.

성남시 수정구는 아파트 매매 및 전세가격지수가 상승 추세에 있고, 인구 유입도 활발하여 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 산성역 헤리스톤 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 특히 전세 시장에서는 공급 과잉으로 인한 가격 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 현재 제시된 전세보증금은 이러한 시장 상황을 고려할 때 매우 위험한 수준으로, 향후 전세가 조정 가능성이 높습니다.

현장 체크리스트

제시된 전세보증금이 주변 시세 대비 현저히 높은 이유에 대한 임대인의 구체적인 설명을 확인해야 합니다.
전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 및 조건, 비용 부담 주체를 명확히 확인해야 합니다.
임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 반드시 확인하여 보증금 회수에 문제가 없는지 점검해야 합니다.
등기부등본을 통해 선순위 채권(근저당, 전세권 등) 유무 및 금액을 확인하여 보증금보다 우선하는 채권이 없는지 확인해야 합니다.
전세 계약 만료 시 역전세 발생 가능성에 대비한 특약 사항(예: 전세보증금 반환 지연 시 손해배상)을 반드시 포함해야 합니다.
단지 내 동일 면적의 최근 전세 실거래가 및 현재 호가 정보를 추가적으로 면밀히 조사하여 적정 전세가를 파악해야 합니다.

최종 판정

패스