경상북도 울진군 평해읍 학곡리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 7812

종합 리스크 점수: 38점

AI 요약 평가

대상 토지는 7번 국도변에 위치한 계획관리지역의 농지로, 완만한 경사도를 가진 평지형 토지입니다. 현재 경작 가능한 농지이지만, 대로변 입지와 계획관리지역이라는 점을 고려할 때 장기적으로 다양한 용도로의 활용 잠재력이 있습니다. 주변에 직접적인 개발 호재는 부족하나, 울진군 전체의 군관리계획 재정비 및 도로 개설 계획은 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 공시지가 배율을 적용한 추정 가격 범위 내에 있어 가격적 타당성이 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 6점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력은 있으나, 가축사육제한구역에 포함되어 일부 개발에 제약이 있습니다. 주변에 직접적인 개발 호재는 제한적이나, 울진군 전체의 군관리계획 재정비 및 도로 개설 계획은 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
• 개발 잠재력: 7점 — 나대지 상태로 신축 가능하며, 완만한 경사도의 평지형 토지입니다. 7번 국도변에 위치하여 접근성이 양호하고, 계획관리지역으로 용도변경을 통한 다양한 활용 가능성이 있습니다.
• 교통 접근성: 6점 — 7번 국도변에 접해 있어 차량 접근성은 좋으나, 대중교통(지하철역) 접근성은 없습니다. 도로접면이 세로한면(불)으로 진출입에 일부 제약이 있을 수 있습니다.
• 주변 환경: 5점 — 주변에 학고을관광농원 등 공원 시설이 있으나, 쇼핑 시설은 제한적입니다. 평해읍 인구가 감소 추세에 있어 단기적인 개발 압력은 낮습니다.
• 가격 적정성: 7점 — 제시된 매매가 6,000만 원은 공시지가 배율을 적용한 추정 가격 범위(4,498만 원 ~ 6,747만 원) 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다.
• 인근 실거래가
• 거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
• 생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 8곳으로 양호한 수준입니다.
• 인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 6.6% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장)
• 토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '계획관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
• 토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 6,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 최저 4,498만 원에서 최고 6,747만 원 사이에 위치하여 적정 수준으로 판단됩니다. 이는 대상 토지의 입지 및 개발 잠재력을 고려한 합리적인 가격으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수 적용 및 비교사례 분석은 수행되지 않았습니다. 공시지가 배율법에 따라 대상 토지의 가치를 추정했습니다.

심층 분석

울진군 평해읍 학곡리 토지는 7번 국도변에 위치한 계획관리지역 농지로, 현재 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있습니다. 순수 토지 거래 필지수는 하락 추세에 있으며, 평해읍 인구 또한 감소하고 있어 단기적인 투자 가치는 제한적일 수 있습니다. 그러나 계획관리지역이라는 용도지역 특성상 향후 용도변경을 통한 개발 잠재력이 존재하며, 7번 국도라는 대로변 입지는 장기적인 관점에서 접근성 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 인근에 직접적인 대규모 개발 호재는 없으나, 울진군 전체의 군관리계획 재정비 및 도로 개설 계획은 장기적인 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 공시지가 배율 추정 범위 내에 있어 가격적 타당성은 확보하고 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 다만, 토지 형상이 부정형이고 도로접면이 세로한면(불)이라는 점은 향후 개발 시 토지 활용 효율성 및 건축 인허가 과정에서 일부 제약 사항으로 작용할 수 있습니다. 가축사육제한구역에 포함되어 있어 특정 용도의 개발은 제한될 수 있으므로, 사전에 정확한 규제 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

대상 토지의 향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다. 토지거래 필지수 및 용도지역별 토지거래량이 하락 추세에 있으며, 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있기 때문입니다. 다만, 7번 국도변의 입지적 장점과 계획관리지역으로서의 개발 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서는 가치 상승 여력이 있습니다. 특히 울진군 전체의 군관리계획 재정비 및 도로 개설 등 인프라 확충 계획이 구체화될 경우 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

• 대상 토지의 정확한 경계 확인 및 인접 토지와의 경계 분쟁 여부 확인이 필요합니다.
• 도로 접면이 세로한면(불)로 명시되어 있으므로, 실제 차량 진출입 및 건축 인허가 시 도로 확보 가능성을 현장에서 면밀히 확인해야 합니다.
• 가축사육제한구역에 포함되어 있으므로, 향후 개발 용도에 따라 건축 가능 여부 및 제한 사항을 울진군청에 문의하여 확인해야 합니다.
• 지하 매설물(상하수도, 전기, 통신 등) 존재 여부 및 인입 가능성을 확인하여 개발 비용을 예측해야 합니다.
• 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 추가적인 리스크가 없는지 확인해야 합니다.
• 주변 개발 사업 고시 내역 중 대상 토지에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 도로 개설, 용도지역 변경 등의 구체적인 계획을 지자체에 문의하여 확인해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수