매물 유형: 토지
분석 번호: 7843
종합 리스크 점수: 37점
본 매물은 제주 서귀포시 대정읍 일과리에 위치한 계획관리지역 농지로, 도로에 접해 있어 건축 가능성이 있습니다. 다만, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 규제에 저촉되어 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다. 시장 동향은 보합세이며, 제시 가격은 공시지가 배율 추정치 대비 상단에 위치하여 가격 합리성 측면에서 주의가 요구됩니다. 향후 인근 지역의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 시장 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.
제시가 3억 4,600만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 최저 1억 1,273만 원 ~ 최고 1억 6,909만 원 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 시장의 전반적인 보합세 및 거래량 하락 추세와는 상반되는 가격대로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수를 적용한 비교사례 분석은 수행되지 않았습니다.
제주 서귀포시의 토지 시장은 최근 지가지수 보합세와 거래량 하락 추세를 보이며 전반적으로 관망세가 짙습니다. 인근 지역에 '서귀포 형남6차 아파트'와 '리첸시아 표선 IB' 등 144세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력에 영향을 미 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 공시지가 배율을 적용한 추정 가격 범위의 상단을 크게 상회하므로, 투자 가치 측면에서 보수적인 접근이 필요합니다. 다만, '새로운 시작 NEW JDC' 등 제주 지역의 개발 호재 뉴스가 존재하나, 대상지에 직접적인 영향을 미 미치는지는 추가 분석이 필요합니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 판단이 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 경사, 지반 상태, 배수 여부, 주변 환경 오염 여부 등을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 특히 부정형 토지 형태는 개발 시 효율성 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수도 하락 추세이기 때문입니다. 다만, 제주 제2공항 개발사업 예정지 토지거래허가구역 재지정 및 일부 해제와 같은 지역 개발 이슈는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만 단기적으로는 시장의 불확실성과 공급 예정 물량의 영향으로 큰 폭의 상승은 기대하기 어렵습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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