경상남도 밀양시 산내면 송백리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 7852

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

대상 토지는 계획관리지역 내 '전' 지목으로, 과수원 또는 전원주택 부지로 활용 가능성이 있습니다. 그러나 맹지라는 결정적인 단점과 비교사례 부재로 인한 공시지가 배율법 적용 시 제시가가 높게 평가됩니다. 밀양시 전반의 지가 변동률은 보합세이며, 토지 거래 필지수는 감소 추세로 시장 활성도는 보통 수준입니다. 건축 가능 여부는 도로 확보에 달려있으며, 주변에 직접적인 개발 호재는 미미하여 단기적인 가치 상승은 제한적일 것으로 보입니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력은 있으나, 맹지 조건으로 인해 건축 행위 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 주변에 직접적인 개발 호재는 제한적입니다.
개발 용이성: 5점 — 계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 100%까지 건축이 가능하나, 맹지라는 단점이 개발 용이성을 저해합니다. '대지 200평 포함'이라는 정보가 있으나, 전체 필지가 맹지이므로 건축 허가를 위한 도로 확보가 필수적입니다.
시장 활성도: 5점 — 밀양시 전체적으로 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 보이며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 산내면 내에서도 거래가 활발한 편은 아닙니다.
가격 적정성: 4점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 제시가가 상당히 높은 수준입니다. 맹지라는 점을 고려할 때 가격적 메리트가 낮습니다.
미래 가치: 5점 — 주변에 대규모 개발 호재가 직접적으로 영향을 미치기 어렵고, 인구 감소 추세가 지속되고 있어 단기적인 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다. 장기적으로 전원주택 수요 증가 시 잠재력은 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 8곳으로 양호한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 4.1% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '계획관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위인 최저 4,972만 원에서 최고 9,945만 원 대비 상당히 높은 수준입니다. 특히 맹지라는 점을 고려할 때, 제시가는 시장 가치보다 과대평가되었을 가능성이 높습니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 0건으로, 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재)는 적용되지 않았습니다. 대상 토지는 맹지이므로 도로 보정 시 감가 요인이 발생할 수 있으나, 비교사례 부재로 인한 폴백 방식 적용 시에는 이러한 개별 보정은 반영되지 않습니다.

심층 분석

밀양시의 토지 시장은 전반적으로 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 감소 추세입니다. 이는 단기적인 투자 수익을 기대하기 어려운 시장 상황임을 시사합니다. 대상 토지는 맹지라는 결정적인 단점으로 인해 개발 비용이 추가될 수 있으며, 이는 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 장기적으로 전원주택 수요가 증가하거나 주변 지역 개발 계획이 구체화될 경우 가치 상승의 여지는 있으나, 현재로서는 불확실성이 높습니다.

가장 큰 물리적 하자는 '맹지'라는 점입니다. 이는 건축 행위 및 토지 이용에 심각한 제약을 가하며, 도로 확보를 위한 추가적인 비용과 시간을 요구합니다. 토지 형상이 부정형인 점도 개발 활용도를 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 사진 분석이 불가하여 외벽 균열, 누수, 지반 침하 등 기타 물리적 하자는 판단하기 어렵습니다.

향후 6개월간 밀양시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 토지 거래 필지수 감소 추세와 미분양 주택 현황(213세대)을 고려할 때, 단기적인 토지 시장의 활성화는 어려울 것으로 보입니다. 대상 토지의 경우, 맹지라는 단점과 높은 제시가로 인해 매수 수요가 제한적일 가능성이 높습니다. 장기적으로는 밀양시의 '나노융합 국가산업단지' 등 지역 개발 호재가 있으나, 대상지와의 거리가 멀어 직접적인 수혜를 기대하기는 어렵습니다. 전원주택 수요 증가에 따른 간접적인 수혜는 가능하나, 현재로서는 보수적인 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

대상 토지가 맹지이므로, 건축 행위를 위한 도로 확보 가능성 및 예상 비용(인접 토지 매입 또는 사용 승낙 비용)을 반드시 확인해야 합니다.
토지이용계획상 '성장관리계획구역'에 해당하므로, 해당 구역의 구체적인 개발 행위 허가 기준 및 제한 사항을 밀양시청에 문의하여 확인해야 합니다.
사용자 제시 정보에 '대지 200평 포함'이라고 되어 있으나, 지목은 '전'이므로 실제 대지로 전환 가능한지, 그리고 전체 필지 중 대지 면적의 정확한 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
과수원 또는 전원주택 용도로 적합하다고 판단되나, 주변 환경(소음, 혐오시설 유무 등)이 실제 거주나 영농에 적합한지 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
등기부등본을 통해 소유권 외 권리(가압류, 가처분, 근저당 등) 설정 여부를 확인하고, 토지 경계 분쟁 이력이 있는지 주변 탐문을 통해 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 통신 등)의 유무 및 인입 가능성을 확인하여 건축 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.

최종 판정

보류