매물 유형: 토지
분석 번호: 7872
종합 리스크 점수: 48점
대상지는 부산 기장군 장안읍에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 4차선 도로에 접해 있어 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시된 매매가는 추정 가격 범위 내에 있어 가격 적정성은 보통으로 평가됩니다. 다만, 토지거래 필지수 감소와 같은 시장 활성도 지표는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 주변 개발 호재와 인허가 현황을 고려할 때 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다.
제시된 매매가 8억 원은 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위인 최저 5억 9,117만 원에서 최고 9억 8,529만 원 사이에 위치합니다. 이는 제시가가 시장의 일반적인 가치 평가 범위 내에 있음을 시사하며, 가격 적정성은 보통 수준으로 판단됩니다. 다만, 비교사례가 부족하여 신뢰도가 C등급인 점을 고려하여 추가적인 시장 조사가 필요합니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정)는 모두 1.000으로 적용되었습니다. 이는 비교 사례와 대상지의 특성이 유사하거나, 보정할 만한 유의미한 차이가 없음을 의미합니다. 따라서 공시지가 배율법을 통한 추정 가격이 주요 판단 근거가 됩니다.
부산 기장군 장안읍은 인구수가 소폭 정체 상태이나, 세대수는 증가하고 세대당 인구는 감소하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 지역 미분양 현황은 감소 추세로 시장의 소화력이 개선되고 있음을 알 수 있습니다. 특히, 일광 노르웨이숲 오션포레, 부산 장안지구 우미 린 프리미어, 부산장안지구 디에트르 디 오션 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(총 2,220세대)이 존재하여 향후 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이는 장기적으로 토지 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다. 다만, 건설공사비지수가 상승 추세에 있어 개발 비용 증가 리스크는 존재합니다.
대상 토지는 '답' 지목으로, 농지 전용 허가 및 지목 변경 절차가 필요할 수 있습니다. 부정형 토지 형상은 건축 설계 시 공간 활용에 제약이 될 수 있으나, 평지 지형은 공사 난이도를 낮추는 장점이 있습니다. 사진 정보가 없어 물리적 하자 여부는 판단하기 어렵습니다.
대상지는 제1종일반주거지역으로 용도지역상 개발 제한이 있으나, 4차선 도로에 접해 있고 주변에 근린생활시설 및 숙박시설 신축 인허가 이력이 있어 개발 잠재력은 충분합니다. 부산 기장군의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 인근 지역의 활발한 토지 거래와 대규모 주택 공급 예정은 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 특히, 도시철도 정관선 건설사업 기본 협약 체결(2032년 개통 예정)과 같은 교통 인프라 확충 소식은 지역 가치를 더욱 높일 수 있는 중요한 호재입니다. 전반적으로 개발 규제와 시장 활성도를 종합적으로 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있는 토지로 판단됩니다.
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