매물 유형: 토지
분석 번호: 7875
종합 리스크 점수: 58점
대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치한 평지이며, 동네공원 앞에 있어 주거용 개발에 적합합니다. 인근에 다수의 아파트 공급 예정 및 가덕도 신공항 등 대규모 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 상단에 위치하며, 최근 토지 거래 필지수 하락 추세는 유의할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 6억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 최저 3억 3,035만 원에서 최고 3억 3,035만 원 범위 대비 상단에 위치합니다. 단 1건의 비교사례로 산출된 스펙트럼이므로, 공시지가 배율 추정치와 함께 고려할 필요가 있습니다. 제시가는 시장의 평균적인 실거래가보다 높은 수준으로 보이며, 이는 동네공원 앞 위치, 인근 아파트 입주 및 가덕도 신공항 예정 등 미래 가치에 대한 기대감이 선반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 부산 강서구 범방동 1***번지 토지입니다. 2025년 12월에 4억 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 331만 원입니다. 시점 보정 계수 1.000과 면적 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 용도지역 및 도로조건이 대상지와 동일하여 추가 보정은 없었습니다. 이 사례를 통해 대상 토지의 보정 완료된 총액은 3억 3,035만 원으로 산출되었습니다.
부산 강서구는 꾸준한 인구 증가 추세와 함께 에코델타시티, 가덕도 신공항 등 대규모 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 투자 가치가 높은 지역입니다. 특히 인근에 부산에코델타시티 디에트르 더 퍼스트(972세대), 증흥S-클래스(1,067세대) 등 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 주거 인프라 확충 및 인구 유입에 따른 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 토지 거래 필지수 감소는 단기적인 시장 활성도 둔화를 시사하며, 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 및 공시지가 배율 추정치 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자 리스크를 판단하기 어렵습니다. 평지라는 지형 정보 외에 토양 오염, 지반 침하 가능성, 인근 시설물로 인한 잠재적 위험 등은 현장 답사 및 전문가의 추가적인 지질 조사를 통해 확인해야 합니다. 특히 과거 매립 이력이나 주변 공장 시설 유무 등을 확인하여 토양 오염 가능성을 배제할 수 없습니다.
부산 강서구는 인구 유입과 대규모 개발 호재가 지속적으로 진행되고 있어 중장기적인 성장 잠재력이 우수합니다. 특히 가덕도 신공항 건설은 지역 경제 활성화 및 물류 허브로서의 위상을 강화할 것으로 예상됩니다. 대상 토지는 제1종일반주거지역으로 주거용 개발에 적합하며, 인근 신규 아파트 공급은 향후 주거 수요를 견인할 것입니다. 그러나 현재 제시된 가격은 시장의 기대감이 상당 부분 반영된 것으로 보이며, 단기적인 토지 거래량 감소 추세는 유의해야 합니다. 장기적인 관점에서 개발 계획의 진행 상황과 시장 변동성을 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다.
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