매물 유형: 아파트
분석 번호: 790
종합 리스크 점수: 75점
산성역포레스티아는 역세권 대단지 신축 아파트로 생활 편의성이 우수하며, 지역 내 인구 유입 및 거래량 증가 추세가 긍정적이나, 제시 전세보증금은 비교사례 대비 상단에 위치합니다.
제시 전세보증금 17억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 14억 9,070만 원에서 16억 1,839만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 8건의 비교사례 중 상위권 범위를 넘어서는 가격으로, 시장의 기대치보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지인 산성역포레스티아의 전용면적 84.92㎡ 또는 84.96㎡ 매물로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 거래 시점은 2026년 3월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역이며, 모두 제2종일반주거지역에 위치하여 용도지역 보정은 없습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.005가 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다. 특히, #11 사례(2026년 4월, 15층)는 16억 1,839만 원으로 가장 높은 환산 총액을 보였으며, #3 사례(2026년 5월, 23층)는 14억 9,070만 원으로 가장 낮은 환산 총액을 보였습니다. 제시 전세보증금 17억 원은 이 스펙트럼의 상단 범위를 상회하는 수준입니다.
산성역포레스티아는 4천 세대가 넘는 대단지 신축 아파트로, 산성역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 쇼핑 및 학교 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높고, 인구 유입이 활발한 지역에 속합니다. 이러한 단지 경쟁력, 학군, 교통 요소를 고려할 때 투자 가치는 양호한 편입니다. 다만, 제시 전세보증금은 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하는 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다.
준공 6년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 상당한 기간이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 단지 연식을 고려할 때 당장은 논의될 가능성이 희박합니다.
성남시 수정구의 매매 및 전세가격지수, 수급동향이 모두 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 인구 유입이 지속되고 거래량이 증가하는 추세는 미래 성장 잠재력을 시사합니다. 그러나 향후 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 중장기적으로 전세 시장의 경쟁이 심화될 수 있는 리스크가 있습니다. 현재 제시된 전세보증금은 비교사례 대비 높은 수준이므로, 시장 상황과 공급 물량을 주시하며 신중하게 판단해야 합니다.
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