경기도 안성시 미양면 양지리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 7906

종합 리스크 점수: 43점

AI 요약 평가

본 토지는 제1종일반주거지역으로 개발 잠재력이 양호하며, 남안성 IC 인근의 교통 접근성이 강점입니다. 다만, 지목이 철도용지인 점과 인근 대규모 신규 주택 공급 예정은 고려해야 할 리스크입니다. 전반적으로 시장 활성도는 보통 수준이며, 장기적인 관점에서 개발 및 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 제1종일반주거지역으로 개발 잠재력이 보통 수준이며, 토지이용계획상 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 일부 규제가 존재합니다. 다만, 주변 개발 호재 및 인허가 현황을 고려할 때 장기적인 관점에서 긍정적인 변화 가능성도 있습니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축이 가능하며, 법정 용적률 200% 대비 현재 미등록 상태로 용적률 갭이 존재하여 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 지목이 철도용지인 점은 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.
교통 접근성: 6점 — 남안성 IC 및 지방도로 인근에 위치하여 차량 접근성은 양호하나, 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 다소 부족합니다.
주변 인프라: 6점 — 공원 2건, 쇼핑 3건, 학교 3건 등 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 상업시설의 밀집도는 높지 않습니다.
지가 변동률: 6점 — 최근 6개월간 지역별 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세에 있어 시장 활성도는 긍정적입니다.
거래 활성도: 7점 — 안성시 미양면 양지리는 시군구 내 법정동 거래 활성도 순위 5위(미양면 용두리) 및 7위(미양면 후평리)에 인접하여 거래 활성도가 보통 이상으로 평가됩니다.
미분양 현황: 5점 — 안성시 미분양 현황은 938세대로 다소 높은 수준이나, 감소 추세에 있어 향후 시장에 미치는 부정적 영향은 제한적일 것으로 예상됩니다.
신규 공급: 4점 — 인근에 해링턴 플레이스 진사(1BL, 2BL), 안성당왕(B-1) 경남아너스빌 하이스트, 안성영무예다음(민간임대)2BL 등 총 2,965세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 주택 시장 및 토지 개발 압력에 영향을 미칠 수 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 8곳으로 양호한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 9.7% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 18억 8,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위 스펙트럼인 최저 8억 8,445만 원에서 최고 14억 4,729만 원의 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 개발 잠재력이나 특정 호재에 대한 기대감이 선반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 0건으로, 개별 비교사례에 대한 특성 설명은 어렵습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되었습니다.

심층 분석

안성시 미양면 양지리 토지는 제1종일반주거지역으로, 약 1,442평의 넓은 면적과 평탄한 지형을 갖추고 있어 개발 잠재력이 있습니다. 남안성 IC 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 이는 물류 및 주거 개발에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 최근 안성시의 순수토지 거래 필지수가 상승 추세를 보이고 있으며, 지역별 지가변동률은 보합세이나, 중부권 광역급행철도 조기 착공 추진 등 지역 내 개발 호재가 존재하여 장기적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 지목이 철도용지인 점과 토지거래계약에관한허가구역이라는 점은 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다. 인근에 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 주택 시장의 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 직접적인 판단은 어렵습니다. 다만, 토지 형상이 부정형인 점은 개발 시 효율성 측면에서 다소 불리할 수 있으나, 평탄한 지형으로 토목 공사 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 지목이 철도용지라는 특이사항은 향후 용도 변경 및 개발 과정에서 예상치 못한 법적, 행정적 제약이나 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로 이에 대한 사전 조사가 필수적입니다.

향후 6개월간 안성시 토지 시장은 순수토지 거래 필지수 상승 추세와 지가변동률 보합세를 고려할 때, **보합**을 유지할 것으로 전망됩니다. 중부권 광역급행철도 조기 착공 추진, 넥스트에어로스페이스의 안성 투자 유치 등 긍정적인 지역 개발 호재들이 존재하여 장기적인 관점에서는 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 인근에 해링턴 플레이스 진사, 안성당왕 경남아너스빌 하이스트, 안성영무예다음 등 총 2,965세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 미치는 영향에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 지목이 '철도용지'인데, 실제 이용 현황과 일치하는지, 그리고 개발 시 용도 변경 가능성 및 절차, 비용에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.
토지이용계획상 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있으므로, 매수 시 허가 절차와 조건에 대해 사전에 면밀히 검토해야 합니다.
주변에 해링턴 플레이스 진사, 안성당왕 경남아너스빌 하이스트 등 대규모 신규 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 토지 개발 시 경쟁 심화 및 시장 상황 변화에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.
도로접면이 '세로한면(가)'인데, 실제 도로 폭과 접면 길이가 건축 허가 기준에 부합하는지, 그리고 진출입의 용이성을 현장에서 확인해야 합니다.
지구단위계획 및 인허가 현황에 명시된 주변 개발 사업들이 대상 토지에 미치는 직접적인 영향은 미미하다고 분석되었으나, 장기적인 관점에서 주변 개발 계획의 변경 가능성 및 확장 여부를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 사전에 파악해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

최종 판정

보류