경상북도 청송군 안덕면 감은리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 7934

종합 리스크 점수: 38점

AI 요약 평가

본 토지는 계획관리지역 내 4차선 도로에 인접한 완경사 토지로, 전원주택, 펜션, 농장 등 다양한 용도로 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역에서 주거 용도에서 상업 용도로의 용도변경 사례가 포착되어 향후 자산 가치 상향 가능성도 존재합니다. 다만, 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 제시가가 상단에 위치하고 있어, 현장 확인을 통한 추가적인 가치 검증이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으며, 인근 용도변경 사례를 통해 향후 상업화 가능성도 엿보입니다. 다만, 공장설립제한지역 및 가축사육제한구역 등 일부 규제가 존재합니다.
개발 잠재력: 8점 — 나대지 상태로 신축이 가능하며, 계획관리지역의 용적률 100%를 활용할 수 있어 전원주택, 펜션, 농장 등 다양한 용도로 개발 잠재력이 높습니다. 인근 용도변경 사례도 긍정적입니다.
교통 접근성: 6점 — 4차선 도로에 인접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. 다만, 대중교통(지하철역) 접근성은 낮습니다.
주변 환경: 7점 — 청정지역에 위치하며, 인근에 공원과 하나로마트가 있어 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 주변에 대규모 개발 호재는 없으나, 지역 활성화를 위한 정책적 지원은 기대됩니다.
가격 적정성: 5점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시가는 추정 범위 상단에 해당합니다. 이는 도로 인접성 및 건축 가능성 등 매물의 강점이 반영된 것으로 보입니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 2곳으로 보통한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.2% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '계획관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상은 '가로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 8,300만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 최저 2,894만 원에서 최고 4,341만 원을 크게 상회합니다. 이는 매물의 4차선 도로 인접성, 건축 가능성, 청정지역 입지 등 잠재적 가치가 선반영된 것으로 보이나, 추정 가격 범위와 상당한 차이가 있어 현장 확인 및 추가적인 가치 검증이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수를 적용한 사례 분석은 수행되지 않았습니다.

심층 분석

청송군 안덕면 지역의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 토지 거래 필지수는 하락 추세에 있어 단기적인 투자 수익을 기대하기는 어렵습니다. 다만, 계획관리지역으로서 개발 잠재력이 있고, 인근 용도변경 사례를 통해 장기적으로는 자산 가치 상승 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 공시지가 배율 추정치를 크게 상회하므로, 투자 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문 시 토지의 침수 이력, 지반 상태, 주변 환경 오염 여부 등을 확인해야 합니다.

경상북도 AI 역노화 산업 거점 조성 등 지역 활성화를 위한 정책적 노력이 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 낮습니다. 인구 감소 추세는 장기적으로 토지 수요에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 그러나 4차선 도로 인접 및 건축 가능성은 매물의 강점으로, 전원주택이나 펜션 등 특정 수요층에게는 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다.

현장 체크리스트

실제 도로 접면 상태와 폭, 진출입 용이성 등 현장 도로 조건을 반드시 확인하십시오.
토지 경사도가 건축 및 농장 운영에 적합한지 현장에서 직접 확인하고, 추가 토목 공사 필요 여부를 전문가와 상담하십시오.
공장설립제한지역 및 가축사육제한구역 등 토지이용규제가 희망하는 개발 용도에 미치는 영향을 구체적으로 확인하십시오.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 외 권리 관계에 대한 추가적인 리스크가 없는지 확인하십시오.
주변 개발 사업 고시 현황 중 대상 매물에 직접적인 수혜를 줄 수 있는 근거리 사업이 있는지 재확인하고, 장기적인 개발 계획을 검토하십시오.
인근 용도변경 사례가 대상 토지에도 적용될 가능성이 있는지, 관련 법규 및 인허가 절차를 전문가와 상담하십시오.

최종 판정

보류