매물 유형: 토지
분석 번호: 7959
종합 리스크 점수: 45점
본 토지는 계획관리지역 내 나대지로, 요양원 등 특정 용도로의 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시된 매매가는 추정 가격 범위의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 도로 접면이 불량하고 주변 개발 호재의 직접적인 수혜가 적으며, 토지 거래량이 감소하는 시장 동향은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
제시된 매매가 1억 1,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 최저 1억 3,185만 원 ~ 최고 1억 9,778만 원 대비 하단에 위치합니다. 이는 공시지가 수준으로 매매가 책정되었다는 특이사항과 일치하며, 가격적인 메리트가 존재할 수 있습니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법 적용 시 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되었으며, 도로 접면이 세로한면(불)인 점은 감가 요인으로 반영될 수 있습니다.
밀양시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 감소 추세입니다. 이는 토지 시장의 전반적인 활력이 저하되고 있음을 시사합니다. 대상 토지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으나, 주변에 직접적인 개발 호재가 부족하여 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 장기적인 관점에서 특정 용도(요양원 등)로의 개발을 통해 가치를 창출하는 전략이 필요합니다.
토지 형상이 부정형이고 도로 접면이 '세로한면(불)'인 점은 개발 시 물리적인 제약으로 작용할 수 있습니다. 이는 건축 설계 및 시공 효율성을 저해하고, 추가적인 토목 공사 및 진입로 확보 비용을 발생시킬 수 있는 잠재적 하자 요인입니다. 또한, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 시설의 설치가 제한될 수 있으므로, 개발 계획 수립 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.
[향후 6개월 시세 전망] 보합 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. 밀양시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 인근 주택/아파트 공급 물량은 제한적이나, 대상지 주변에 직접적인 개발 호재가 부족하여 단기간 내 급격한 시세 변동 가능성은 낮습니다. 장기적으로는 계획관리지역의 개발 잠재력과 특정 용도(요양원)의 수요 증가에 따라 가치 상승 여지가 있으나, 단기적으로는 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다.
보류