경기도 성남시 수정구 수정로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 796

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

신축 대단지 아파트로 역세권 입지와 풍부한 생활 인프라를 갖춰 주거 만족도가 높습니다. 전세보증금은 시장 상단에 위치하나, 전세 시장 강세와 인구 유입 추세를 고려할 때 안정적인 가치를 유지할 것으로 예상됩니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 8점 — 동일 단지, 동일 면적의 최근 전세 실거래가와 비교 시 제시 전세보증금은 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하나, 시장의 전반적인 전세가 상승 추세를 고려할 때 적정 범위 내로 판단됩니다.
거래량: 7점 — 아파트 거래량은 최근 6개월간 지속적으로 상승하여 시장 활성도가 높은 편입니다. 특히 2026년 4월 460건으로 높은 거래량을 기록했습니다.
생활 편의시설: 9점 — 산성역(8호선)이 도보 8분 거리(490m)에 위치하여 역세권 프리미엄이 존재하며, GS더프레시, 포레스티아어린이집 등 쇼핑 및 교육 시설이 인접하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.
규제 전망: 5점 — 준공 6년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 24년 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 그러나 인근에 '산성역 헤리스톤' 등 대규모 재개발 사업이 진행 중이어서 장기적인 지역 가치 상승 요인은 있습니다.
인구 현황: 8점 — 해당 읍면동(신흥2동) 인구가 최근 4년간 58.5% 대규모 증가했으며, 성남시 전체 인구도 최근 12개월간 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요가 견고합니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 판단 불가. 준공 6년차로 외관상 큰 문제는 없을 것으로 추정됩니다.
건물 노후도(대장): 8점 — 2020년 준공된 6년차 신축급 아파트로 건물 노후도는 매우 낮습니다.
임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

대상 매물의 제시 전세보증금 16억 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 14억 2,999만 원에서 15억 2,000만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 중 상위권 범위를 넘어서는 금액으로, 해당 매물의 특정 층, 동, 또는 내부 컨디션이 매우 우수하거나, 시장의 전세가 상승 기대감이 과도하게 반영되었을 가능성을 시사합니다. 전세수급동향이 103.88로 수요 우세 시장임을 감안하더라도, 스펙트럼 상단 대비 약 8,000만 원 가량 높은 수준입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지(산성역포레스티아) 및 유사 면적의 최근 거래(2026년 4월~6월)로, 유사도 점수 100점을 기록하여 신뢰도가 매우 높습니다. 이 사례들은 시점수정, 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 호재 보정이 완료된 최종 대입 총액으로 제시되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026년 6월, 10층, 74.98㎡)는 15억 2,000만 원에 거래되었으며, #2 사례(2026년 5월, 19층, 74.96㎡)는 14억 8,039만 원으로 보정되었습니다. 이처럼 대부분의 비교사례는 14억 원대 중후반에서 15억 원대 초반의 전세 보증금 시세를 형성하고 있습니다. 제시된 전세보증금 16억 원은 이들 비교사례의 보정 후 대입 총액 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준입니다.

심층 분석

산성역포레스티아는 4,089세대의 대규모 신축 단지로, 8호선 산성역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 단지 내외로 상업시설 및 교육시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 성남시 수정구의 인구 유입 추세와 높은 거래량은 견고한 실거주 수요를 뒷받침하며, 이는 전세 시장의 안정성에 긍정적인 영향을 미칩니다. 다만, 제시 전세보증금이 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 투자 가치 측면에서는 전세가율이 54.9%로 갭투자 위험은 낮으나, 향후 전세가 하락 시 역전세 위험에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

준공 6년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 상당한 기간이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 신축 단지입니다. 따라서 재건축/리모델링을 통한 가치 상승은 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

성남시 수정구는 매매 및 전세 가격지수 모두 상승세를 보이며, 특히 전세 시장은 수요 우위 현상이 뚜렷합니다. 인구 유입과 활발한 거래량은 긍정적인 시장 전망을 뒷받침합니다. 그러나 '산성역 헤리스톤' 등 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(6,919세대)은 중장기적으로 전세 시장에 경쟁을 심화시키고 가격 조정 압력을 가할 수 있습니다. 따라서 단기적으로는 안정적인 전세 수요를 기대할 수 있으나, 장기적으로는 공급량 증가에 따른 변동성을 주시해야 합니다. 대상 매물의 제시 전세보증금은 시장 상단을 초과하는 수준이므로, 향후 시장 변화에 따라 전세가 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.

현장 체크리스트

해당 매물의 정확한 층수와 동호수를 확인하여 채광, 조망, 소음 등 주거 환경을 직접 확인해야 합니다.
최근 거래된 동일 평형대 전세 매물들의 내부 컨디션(인테리어, 가전 옵션 등)과 비교하여 제시 전세보증금의 타당성을 재검토해야 합니다.
전세 계약 시 전세보증금 반환 보증보험 가입 가능 여부 및 조건, 보증보험 가입 시 임대인의 동의 여부를 반드시 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공동관리비 등)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 발생하지 않는지 점검해야 합니다.
주차장 이용 편의성(지정 주차 여부, 주차 공간 여유 등)을 직접 확인하고, 세대당 주차 대수 1.22대가 실제 주거 만족도에 미치는 영향을 고려해야 합니다.
인근 대규모 신규 공급 예정 단지들의 입주 시기와 전세가 동향을 지속적으로 모니터링하여 향후 전세가 변동 가능성을 예측해야 합니다.

최종 판정

보류