매물 유형: 토지
분석 번호: 7962
종합 리스크 점수: 52점
본 매물은 전주시 덕진구 만성동에 위치한 제2종전용주거지역의 전원주택지입니다. 인근에 기지재산책로, 만성초·중학교, 국민연금 기금운용본부 등 생활 편의시설과 교육 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다. 토지 거래 활성도는 보통 수준이며, 인근 신규 주택 공급 리스크는 제한적입니다. 다만, 토지 시장 지가지수와 이용상황별 지가지수가 하락 추세에 있어 단기적인 시장 상황은 유의할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 5억 6,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼 최저 3억 9,631만 원에서 최고 4억 7,962만 원 범위보다 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 실거래가치보다 높은 수준으로, 매도자 희망가격에 미래 가치나 특정 프리미엄이 선반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례는 총 2건입니다. 첫 번째 사례는 전주시 덕진구 만성동 1***번지 토지로, 2024년 5월에 3억 6,923만 원에 거래되었으며, 대상지에 대입 시 보정 완료된 총액은 4억 7,962만 원입니다. 두 번째 사례는 전주시 덕진구 만성동 1***번지 토지로, 2025년 5월에 3억 원에 거래되었으며, 대상지에 대입 시 보정 완료된 총액은 3억 9,631만 원입니다. 두 사례 모두 제1종전용주거지역으로 대상지의 제2종전용주거지역과는 용도지역에서 차이가 있으나, 면적 및 시점 보정 등이 적용되어 최종 가치가 산출되었습니다. 면적 보정은 대상지가 사례 평균보다 커서 대규모 감가가 적용되었으며, 4건의 호재가 감지되어 총 +5.4%의 호재 보정이 반영되었습니다.
대상 토지는 전원주택지로 적합하며, 인근에 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 전주시 덕진구의 토지 거래 필지수가 상승 추세에 있고, 지역 미분양 현황도 감소세에 있어 긍정적인 시장 신호로 볼 수 있습니다. 다만, 지가지수 하락 추세는 단기적인 시장의 불확실성을 나타내므로, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다. 주변에 전주 탄소소재 국가산업단지 조성 및 전북대학교 세부시설 조성 계획 등 개발 호재가 있으나, 직접적인 수혜 반경을 벗어나 있어 간접적인 영향에 그칠 것으로 보입니다.
토지 매물이므로 물리적 하자는 제한적이나, 등기부등본상 권리 관계, 토양 오염 여부, 지하 매설물 존재 여부 등을 확인하여 잠재적 리스크를 최소화해야 합니다. 경사 없는 평지라는 사용자 제보와 같이, 실제 현장 답사를 통해 지형 및 배수 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
전주시 덕진구의 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 지역 내 건축 착공 및 허가 동향은 활발한 편이며, 인근 주택/아파트 공급 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 낮습니다. 제2종전용주거지역으로서 주택 건축에 적합하며, 향후 도시계획 변경이나 주변 개발 호재가 구체화될 경우 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 현재 제시가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 상단을 상회하므로, 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.
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