매물 유형: 토지
분석 번호: 8040
종합 리스크 점수: 73점
본 매물은 울산 북구 양정동의 준주거지역에 위치한 토지로, 정방형의 평지 형태에 광대소각 도로접면을 갖춰 개발 활용도가 매우 높습니다. 지가지수 및 토지거래 필지수 동향은 보합 또는 하락 추세이나, 해당 읍면동의 인구는 지속적으로 증가하고 있어 장기적인 개발 수요는 긍정적입니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중앙값 수준으로 평가되며, 준주거지역으로서의 높은 용적률과 주변 개발 사업을 통한 미래 가치 상승 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 있습니다. 다만, 상대보호구역 등 일부 규제와 직접적인 개발 수혜가 제한적인 점은 고려해야 합니다.
제시가 11억 4,500만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 최저 11억 1,993만 원 ~ 최고 11억 1,993만 원 범위 내에 위치하며, 중앙값 11억 1,993만 원과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 보정된 실거래가를 기준으로 적정 수준의 가격으로 평가됩니다.
선별된 비교사례는 남구 삼산동 1**번지 토지로, 2025년 9월에 19억 800만 원에 거래되었습니다. 대지면적 496.5㎡에 평당 1,270만 원 수준입니다. 대상지와의 거리는 2,989m로 다소 떨어져 있으나, 용도지역 및 지목이 준주거지역, 대로 동일하여 유사도가 높습니다. 면적 보정 계수 1.0181이 적용되어 대상지가 사례보다 작아 소규모 할증이 반영되었으며, 시점 보정 계수는 1.000으로 시점 변동에 따른 영향은 미미합니다. 이 비교사례를 통해 보정 완료된 대상지의 환산 총액은 11억 1,993만 원으로 산출되었습니다.
본 토지는 준주거지역으로 높은 용적률(500%)을 활용한 상업용 건물 개발 잠재력이 높습니다. 주변 인구는 지속적으로 증가하고 있으며, 특히 양정동 인구가 4년간 25.4% 증가하여 실거주 및 상업 시설 수요가 꾸준히 유입될 가능성이 있습니다. 다만, 최근 지가지수 및 토지거래 필지수 하락 추세는 단기적인 시장 활성화에 제약을 줄 수 있습니다. 거시경제 지표상 가계대출금리가 4.46%로 유지되고 있어 자금 조달 비용은 안정적이나, 건설공사비지수가 133.76으로 상승하여 개발 비용 부담은 증가할 수 있습니다. 장기적으로는 율동지구와 오토밸리 연결 등 교통 인프라 개선이 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
제공된 정보에 따르면 토지 형상이 정방형이고 지형이 평지이며 도로접면이 광대소각으로 물리적 하자는 거의 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상 공공주택지구 및 지구단위계획구역에 포함되어 있어 개발 방향성이 정해져 있으므로, 개별적인 개발 계획 수립 시 해당 계획과의 부합 여부를 확인해야 합니다. 또한 상대보호구역 지정으로 인해 학교 환경 위생 정화 구역 내 특정 시설 건축에 제한이 있을 수 있습니다. 지하 매설물이나 토양 오염 여부는 추가적인 현장 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 울산 북구의 지가지수 및 토지거래 필지수 동향은 하락 또는 보합세를 보이고 있으나, 대상지가 위치한 양정동의 인구는 지속적으로 증가하고 있어 장기적인 개발 수요는 긍정적입니다. 준주거지역의 높은 용적률과 평지, 광대소각 도로접면 등 우수한 토지 특성은 개발 잠재력을 높이는 요인입니다. 주변에 율동지구 및 오토밸리 연결 등 교통 호재가 있으나, 직접적인 수혜는 제한적입니다. 미분양 현황은 감소 추세로 주택 시장의 안정화는 긍정적이나, 토지 시장의 전반적인 활성화까지는 시간이 걸릴 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수