매물 유형: 아파트
분석 번호: 814
종합 리스크 점수: 75점
역세권 입지 우수하나, 전세보증금이 주변 시세 대비 매우 높아 고평가 리스크 및 역전세 위험이 높습니다.
제시된 전세보증금 8억 5,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 5,021만 원 ~ 최고 6억 3,508만 원)을 크게 상회하는 매우 높은 수준입니다. 이는 인근 실거래가 대비 현저히 고평가되어 있으며, 전세가율이 매우 높아 역전세 및 전세 사기 위험이 상당합니다.
#1 비전동 한성 단지의 77.38㎡ 매물은 2026년 6월 2억 2,800만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 2억 5,021만 원으로 보정됩니다. 다른 단지(-30점), 면적(-10점), 거리(-15점)로 감점되었습니다. #2 용이동 평택용이금호어울림2단지 84.9822㎡ 매물은 2026년 6월 3억 2,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 3억 1,976만 원으로 보정됩니다. 다른 단지(-30점), 층구간(-10점), 거리(-15점)로 감점되었습니다. #3 죽백동 평택소사벌반도유보라아이비파크1단지 84.8976㎡ 매물은 2026년 6월 3억 3,300만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 3억 3,308만 원으로 보정됩니다. 다른 단지(-30점), 층구간(-10점), 거리(-15점)로 감점되었습니다. #4 고덕동 호반써밋고덕신도시 84.9092㎡ 매물은 2026년 6월 6억 3,500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 6억 3,508만 원으로 보정됩니다. 다른 단지(-30점), 층구간(-10점), 거리(-15점)로 감점되었습니다.
대상 매물은 평택지제역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하다는 장점이 있습니다. 그러나 전세보증금이 인근 시세 대비 매우 높게 책정되어 있어 투자 가치는 매우 낮습니다. 높은 전세가율로 인해 역전세 위험이 크며, 향후 대규모 신규 공급 물량으로 인해 전세가 하락 압력이 가중될 수 있습니다. 현재 시점에서는 전세보증금을 보호하기 위한 리스크 관리가 최우선되어야 합니다.
대상 단지의 준공연도가 미상으로 재건축 연한(30년) 도달 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 현재로서는 재건축 또는 리모델링 가능성에 대한 분석은 어렵습니다. 정확한 준공연도 확인이 필요합니다.
평택시는 꾸준한 인구 증가와 전월세 시장의 활기를 보이고 있으나, 매매가격지수 하락과 높은 미분양 세대수, 그리고 대규모 신규 아파트 공급 예정으로 인해 전반적인 주택 시장의 불확실성이 존재합니다. 특히 대상 매물의 전세보증금은 주변 시세를 크게 상회하여 향후 역전세 위험이 매우 높습니다. GTX-A노선 평택 연장 추진 등 긍정적인 개발 호재도 있으나, 이는 장기적인 관점에서 매매가에 영향을 미칠 요인이며, 현재 전세 계약에는 직접적인 영향을 미치기 어렵습니다. 따라서 단기적으로는 전세보증금 손실 위험에 대한 주의가 필요하며, 중장기적으로는 공급 과잉으로 인한 시장 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
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