매물 유형: 아파트
분석 번호: 8212
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 15년차로 양호한 건물 상태를 유지하고 있으며, 성복역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 매매가격지수가 상승 추세에 있고 매매수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 정부의 수도권 부동산 규제 강화 정책과 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 중장기적인 시장 변화에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 11억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9억 6,571만 원에서 10억 4,573만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 긍정적인 분위기와 매물의 개별적인 강점이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 10건의 비교사례 중 3건은 유사도 100점으로 동일 단지, 동일 면적, 유사 시점 거래이며, 7건은 유사도 80~90점으로 동일 단지 내 다른 층 거래입니다. 유사도 100점 사례 #1(2026.4 거래, 3층)은 10억 4,507만 원, #2(2026.3 거래, 5층)는 10억 4,573만 원, #3(2026.1 거래, 3층)은 9억 6,571만 원으로 보정되었습니다. 층구간 감점이 적용된 사례들은 5층인 대상 매물과 층 차이가 있어 보정 후 대입 총액이 다소 낮게 산출되었습니다.
대상 아파트는 성복역 준역세권에 위치하여 신분당선 이용이 편리하며, 주변에 효자어린이공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 환경이 쾌적합니다. 단지 규모와 주차 편의성도 우수하여 실거주 가치가 높습니다. 다만, 정부의 규제 강화와 인근 신규 공급 물량은 투자 수익률에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.
준공 15년차로 재건축 연한(30년)까지 15년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률 갭은 91.41%p로 일부 여유가 있으나, 재건축 추진을 위한 충분한 사업성은 현 시점에서 판단하기 어렵습니다. 리모델링 또한 아직 구체적인 논의는 없는 것으로 보입니다.
용인시 수지구의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 성복동 또한 지역 내 거래 활성도가 높아 꾸준한 수요가 예상됩니다. 그러나 정부의 수도권 부동산 규제 강화와 인근 신규 공급 물량은 중장기적인 가격 상승폭을 제한할 수 있습니다. 따라서 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요하며, 지역 개발 호재 및 정책 변화를 지속적으로 주시해야 합니다.
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