매물 유형: 아파트
분석 번호: 8214
종합 리스크 점수: 57점
성동마을엘지빌리지1차 아파트는 준공 25년차의 대단지 아파트로, 성복역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 매매가격지수가 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 편이나, 정부의 수도권 부동산 규제 강화 정책과 지역 내 미분양 물량은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 14억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 10억 5,013만 원 ~ 최고 12억 2,193만 원, 중앙값 11억 6,493만 원) 대비 높은 수준에 해당합니다. 이는 시장 평균적인 가치보다 미래 가치 또는 특정 프리미엄이 선반영되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(161.519㎡)의 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.015가 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 동일합니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례는 2026년 6월 11억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 11억 6,993만 원으로 산출되었습니다. #2 사례는 2026년 6월 12억 2,200만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 12억 2,193만 원입니다. 이처럼 최근 거래된 동일 단지 사례들은 10억 5,013만 원에서 12억 2,193만 원 사이의 가치를 보여주고 있습니다.
성동마을엘지빌리지1차는 1164세대의 대단지로, 성복역(신분당선)까지 도보 9분 거리의 준역세권 입지를 갖추고 있어 교통 편의성이 우수합니다. 주변에 바지산어린이공원, GS25 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준으로, 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 25년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있습니다. 현재 용적률이 229.46%로 법정 상한(300%) 대비 약 70.54%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 있을 수 있습니다. 그러나 재건축은 장기간 소요되는 사업이며, 정부의 규제 및 시장 상황 변화에 따라 불확실성이 존재합니다.
용인시 수지구의 매매가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 성복역 역세권 입지와 대단지라는 장점은 꾸준한 수요를 유인할 것으로 예상됩니다. 그러나 정부의 부동산 규제 강화 기조와 지역 내 신규 공급 물량은 잠재적 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 가능성으로 인한 가치 상승 여력이 있으나, 단기적으로는 제시된 가격이 시장 가치 대비 다소 높게 평가될 수 있습니다.
보류