매물 유형: 아파트
분석 번호: 8215
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 성복역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 최근 매매가격지수와 수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 준공 25년차로 건물 노후도가 진행 중이며, 1층 매물이라는 점이 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.
제시된 매매가 11억 5,000만 원은 비교사례를 통해 산출된 대입가치 스펙트럼(최저 10억 9,496만 원 ~ 최고 10억 9,996만 원)의 상단 범위를 소폭 상회하는 수준입니다. 이는 매도인이 시장의 긍정적인 분위기와 초역세권 입지 가치를 반영하여 다소 높은 가격을 제시했을 가능성을 시사합니다.
비교사례 #1은 성동마을강남 10층 84.9624㎡ 매물로 2026년 6월 10억 9,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 10억 9,496만 원입니다. 대상 매물(1층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 비교사례 #2는 성동마을강남 11층 84.9624㎡ 매물로 2026년 5월 11억 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 10억 9,996만 원입니다. 이 또한 층구간 차이로 10점 감점되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래로 높은 유사도를 보입니다.
대상 아파트는 성복역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 강력한 투자 가치로 작용합니다. 주변에 별다올근린공원, 세븐일레븐 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도 또한 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 1층 매물의 특성과 25년차 건물이라는 점이 투자 가치에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.
성동마을강남 아파트는 2001년 준공되어 현재 25년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지는 5년이 남아 있어 당장 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률은 223.444%로 법정 상한(300%) 대비 76.556%p의 여유가 있어 향후 리모델링 또는 재건축 시 사업성은 보통 수준으로 평가됩니다. 장기적인 관점에서 개발 잠재력은 존재하지만, 현재로서는 리모델링 검토가 우선될 수 있습니다.
용인시 수지구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 성복역 초역세권 입지와 우수한 생활 인프라는 꾸준한 수요를 견인할 것으로 보입니다. 다만, 정부의 수도권 부동산 규제 강화 기조와 인근 신규 공급 물량은 향후 시장에 변수로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축/리모델링 가능성과 지역 개발 호재에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 급등보다는 안정적인 우상향을 전망합니다.
보류