매물 유형: 토지
분석 번호: 824
종합 리스크 점수: 55점
비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시가가 추정 가격 범위의 상단을 초과하는 것으로 보이며, 인구 감소 추세와 도로 접면의 불리함이 리스크 요인입니다. 개발 호재는 있으나 직접적인 수혜 여부 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 1억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위인 최저 2,643만 원에서 최고 5,287만 원(중앙값 3,965만 원)을 크게 상회합니다. 이는 추정 가격 범위의 상단을 약 2배 이상 초과하는 수준으로, 가격 타당성 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.
비교사례가 없어 개별 사례 분석은 불가합니다.
거창군 전체 및 고제면의 인구 감소 추세는 장기적인 토지 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 거창군이 승강기 앵커기업 유치 협의, 액란 제조·판매기업 투자협약 등 지역 경제 활성화를 위한 노력을 지속하고 있어, 이러한 산업 유치가 장기적으로 토지 가치에 긍정적인 영향을 줄 가능성도 있습니다. 그러나 현재 제시가는 공시지가 배율 추정치를 크게 상회하여 경제적 타당성 측면에서 재검토가 필요합니다.
토지 자체의 물리적 하자는 사진 부재로 판단하기 어렵습니다. 다만, 부정형 토지 형상, 완경사 지형, 세로한면(불)의 도로접면은 개발 시 구조적, 비용적 제약으로 작용할 수 있는 잠재적 하자 요인으로 볼 수 있습니다. 가축사육제한구역 지정은 특정 용도의 개발을 제한하는 법적 하자입니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 순수토지 거래 필지수가 상승 추세이나, 용도지역별 지가변동률은 보합 또는 소폭 하락하는 경향을 보이고 있습니다. 거창군의 인구 감소 추세와 미분양 현황(60세대 유지)은 시장의 급격한 상승을 제한할 것으로 예상됩니다. 다만, '거창군관리계획(도로) 결정(변경)' 등 일부 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 대상지와의 직접적인 수혜 여부를 확인해야 합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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