매물 유형: 아파트
분석 번호: 8293
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 15년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 문산읍 내에서 활발한 거래가 이루어지는 지역에 위치합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼 내에 있어 가격 적정성은 보통 수준으로 판단됩니다.
제시 매매가 1억 9,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼인 최저 1억 9,899만 원에서 최고 2억 403만 원 범위 내에 위치하여 가격 적정성은 보통 수준으로 판단됩니다. 스펙트럼의 하단에 근접한 가격으로, 시장 상황을 고려할 때 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 최근 매매 거래입니다. 각 사례는 대상 매물과 층수에서 차이가 있어 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나, 동일 단지 거래이므로 높은 유사도를 보입니다. 보정 후 대입 총액은 최저 1억 9,899만 원에서 최고 2억 403만 원 사이로 형성되었습니다.
대상 아파트는 문산읍 내에서 비교적 활발한 거래가 이루어지는 지역에 위치하며, 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 투자 가치 상승에는 제한적일 수 있습니다.
준공 15년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 약 15년이 남아있어 현재 시점에서 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률 갭은 102.57%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축 추진을 위한 초기 단계에 해당합니다.
파주시 전체 인구는 증가 추세이나, 문산읍 인구는 정체 상태입니다. 매매가격지수 하락 및 거래량 감소는 시장의 불확실성을 나타내지만, 전월세 시장의 강세는 실수요가 꾸준함을 보여줍니다. 다만, 파주 운정3지구 A8블럭, 파주운정3지구 A20블록, 파주 운정3 이지더원(A44BL) 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성이 존재합니다. 문산 스튜디오시티 일반산업단지 조성사업, 파주시 조리 파크골프장 조성 등 지역 개발 호재는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있으나, 신규 공급 리스크를 상쇄할 만큼의 강력한 상승 동력으로 보기는 어렵습니다.
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