매물 유형: 아파트
분석 번호: 8297
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한 도래까지 4년이 남았으며, 인근 지역에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수는 하락 추세에 있으나, 매매수급동향은 상승세를 보여 잠재적 수요는 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 1층의 특성과 건물 노후도를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 2억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 536만원에서 2억 1,800만원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다. 특히 1층이라는 점을 고려할 때 합리적인 가격으로 보입니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매매 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 4월 2억 1,000만원에 거래된 2층 매물로, 보정 후 대입 총액은 2억 968만원입니다. #2 사례는 2026년 2월 2억 700만원에 거래된 5층 매물로, 보정 후 대입 총액은 2억 536만원입니다. #3 사례는 2026년 5월 2억 1,800만원에 거래된 8층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 보정 후 대입 총액은 2억 1,800만원으로 스펙트럼 최고가입니다. 나머지 사례들도 층구간 감점이 있었으나, 전반적으로 2억 초반대의 시세를 형성하고 있습니다. 대상 매물은 1층으로, 비교사례 중 층구간 감점이 있는 사례들과 유사한 조건으로 평가됩니다.
대상 아파트는 파주시 조리읍에 위치하며, 매매가격지수 하락세에도 불구하고 매매수급동향이 상승하고 있어 잠재적 수요는 존재합니다. 세대당 주차대수가 5.28대로 매우 우수하며, 비교사례 대비 제시가가 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있습니다. 그러나 준공 26년차 아파트로 건물 노후화가 진행 중이며, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 학군 및 역세권 프리미엄은 특별히 두드러지지 않습니다. 따라서 단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.
대상 아파트는 2000년에 준공되어 현재 26년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 4년이 남았습니다. 현재 용적률이 50.68%로 법정 상한(100%) 대비 갭이 49.32%p 존재하지만, 용적률 활용률이 50.7%에 불과하여 재건축을 통한 사업성 확보가 어려울 수 있습니다. 개발 잠재력은 '낮음(1점)'으로 평가되므로, 현재로서는 재건축 가능성은 낮다고 판단됩니다. 리모델링 또한 단지 전체의 합의와 상당한 비용이 수반되므로 신중한 검토가 필요합니다.
파주시 아파트 시장은 매매가격지수 하락에도 불구하고 전월세 시장의 상승세와 매매수급동향의 강세로 실수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 그러나 파주 운정3지구 등 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 시세 하락 압력이 발생할 수 있습니다. 대상 단지는 준공 26년차로 노후화가 진행 중이며, 재건축 가능성은 낮습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으므로, 장기적인 관점에서 실거주 목적이라면 고려해볼 만합니다. 신규 공급 물량의 소화 여부와 지역 인구 변화 추이를 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근해야 합니다.
보류