매물 유형: 토지
분석 번호: 831
종합 리스크 점수: 71점
양호한 입지와 개발 잠재력을 갖춘 토지로, 인근 용도변경 추세에 주목할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 7억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중앙값 4억 7,075만 원 대비 높은 수준입니다. 이는 향후 용도변경 가능성 및 개발 호재가 가격에 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다. 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때, 제시가는 시장 평균 대비 상단에 위치하는 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 밀양시 삼문동 7**번지 제2종일반주거지역 '대' 지목 토지입니다. 2024년 7월 298.7㎡가 4억 5,100만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 560만 원입니다. 대상지와 비교 시 면적 보정 계수 1.004(소규모 할증), 호재 보정 계수 1.021(용도지역 변경 기대 등)이 적용되어 최종 보정 후 대입 총액은 4억 7,075만 원으로 산출되었습니다. 유사도 점수는 80점으로 비교적 높은 편이나, 단일 사례인 점을 고려하여 다른 지표와 교차 검증이 필요합니다.
밀양시는 최근 '선샤인 밀양 테마파크' 홍보, '영남권 첨단산업 거점 도약', '밀양나노국가산단 분양률 50% 돌파', '파워큐브세미㈜와 100억 규모 투자협약' 등 다양한 개발 호재와 기업 투자 유치 소식이 이어지고 있습니다. 이는 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히, 인근 지역의 용도변경 시그널은 향후 자산 가치 상향의 중요한 잠재 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 사용자 제시가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 높은 수준이므로, 이러한 미래 가치가 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 토지 현장 답사를 통해 지반 상태, 주변 환경 오염 여부, 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다. 토지이용계획상 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 특정 용도의 개발에는 제약이 따를 수 있습니다.
밀양시의 지가지수는 용도지역별로 소폭의 변동을 보이고 있으며, 이용상황별 지가지수는 보합세를 유지하고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 최근 6개월간 상승 추세를 보여 토지 시장의 활성도가 개선되고 있음을 시사합니다. 지역 미분양 현황은 200세대 초반으로 안정적인 수준이며, 향후 '삼문 시그니처 웰가' 232세대의 분양 예정 물량이 존재하여 경쟁 환경을 주시할 필요가 있습니다. 전반적으로 지역 개발 호재와 거래량 증가 추세는 긍정적이나, 제시가가 시장 평균 대비 높은 수준이므로 신중한 접근이 필요합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 상승 가능성 높음.
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