매물 유형: 토지
분석 번호: 8360
종합 리스크 점수: 42점
본 토지는 경기도 안성시 미양면 보체리에 위치한 자연녹지지역의 농지로, 평지 지형과 나대지 상태로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근 안성협동화 산업단지 조성 및 용도변경 사례가 포착되어 장기적인 관점에서 미래 가치 상승 가능성이 존재합니다. 다만, 도로 접면이 세로한면(불)인 점과 공시지가 배율 대비 제시 매매가가 다소 높게 형성되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 1억 9,500만 원은 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위 1억 3,432만 원 ~ 2억 148만 원 내에 위치합니다. 이는 추정 가격 범위의 상단에 속하는 가격으로, 시장 상황 및 개발 잠재력을 고려할 때 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.
반경 1000m 내 8건의 실거래가 탐지되었으나, 대상 매물과 조건이 부합하는 비교사례는 0건으로 분석되었습니다. 따라서 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정)는 비교사례에 직접 적용되지 않았습니다.
안성시 미양면 보체리 일대는 안성협동화 산업단지 인접 및 인근 용도변경 사례(주거->업무/근린생활시설)가 포착되어 장기적인 투자 가치가 존재합니다. 토지 시장 동향을 보면, 순수토지 거래 필지수가 상승하고 지가변동률이 보합세를 유지하고 있어 시장 활성도가 점진적으로 개선될 것으로 보입니다. 다만, 자연녹지지역이라는 용도지역 제한과 도로 접면의 불리함은 개발 시 고려해야 할 요소입니다. 제시 매매가는 공시지가 배율 추정 범위의 상단에 위치하므로, 현재 가격에 미래 가치가 일부 선반영되었을 가능성이 있습니다.
대상 토지는 지목이 '전'이며, 토지 형상이 부정형이고 도로 접면이 세로한면(불)인 점이 물리적 하자 리스크로 작용할 수 있습니다. 건축 시 진입로 확보 및 토목 공사에 추가 비용이 발생할 수 있으며, 부정형 토지는 효율적인 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 지하 매설물 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.
안성시 미양면 보체리 지역은 안성협동화 산업단지 조성 및 인근 지역의 용도변경 사례를 통해 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 특히 2026년 3월 경기도 안성시 미양면 보체리 54-1번지에서 용도변경(제2종근린생활시설) 허가가 있었던 점은 향후 상업화 가능성을 시사합니다. 지역 미분양 현황은 938세대로 다소 높지만, 지역 건축 착공/허가 동향은 꾸준하며, 인근 신규 아파트 공급 예정 물량(해링턴 플레이스 진사, 안성당왕 경남아너스빌 하이스트, 안성영무예다음 등 총 2,965세대)은 장기적으로 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 토지 거래 필지수 상승 및 지가변동률 보합세를 고려할 때 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다.
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