매물 유형: 아파트
분석 번호: 8440
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물인 갈산화성파크드림은 준공 13년차 아파트로, 이천시의 전반적인 매매가격지수 하락세 속에서도 매매수급동향은 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 가능성이 있으나, 반도체 산업 관련 지역 개발 호재는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 7,432만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준에 해당합니다. 이는 시장의 보정된 실거래가와 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 #1 갈산화성파크드림 단지 내 동일 면적(84.9336㎡)의 13층 매매 건으로, 2026년 3월에 3억 8,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.985를 적용하여 3억 7,432만 원으로 최종 보정된 가치가 산출되었습니다. 이는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적으로 유사도 점수가 100점에 달하며 신뢰도가 높은 비교사례입니다.
대상 단지는 이천시 안흥동에 위치하며, 인근에 갈산제3어린이공원, GS25 이천뉴화성점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 이천시의 반도체 산업 관련 개발 호재는 장기적인 투자 가치를 높일 수 있으나, 대규모 신규 아파트 공급 예정은 단기적인 경쟁 리스크로 작용할 수 있습니다. 전용면적 기준 평당가 1,457만 원은 비교사례를 통해 산출된 적정 가격 범위 내에 있어 가격적 메리트는 보통 수준입니다.
준공 13년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 17년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률 240.46%로 법정 상한 250%에 근접하여 용적률 갭이 9.54%p에 불과해 향후 리모델링이나 재건축 시 사업성이 제한적일 수 있습니다.
이천시의 매매가격지수는 하락세이나, 매매수급동향은 보합세를 유지하고 있습니다. 대월2산단 착공, 테크센드포토마스크 2,500억 투자 유치 등 지역 산업 발전 호재는 긍정적인 미래 성장 동력입니다. 그러나 10,041세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 상당한 공급 압력으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 산업 발전과 인구 유입에 따라 가치가 상승할 가능성이 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
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