매물 유형: 아파트
분석 번호: 8443
종합 리스크 점수: 45점
대상 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한까지 9년이 남아 개발 잠재력이 낮습니다. 이천시 전반의 매매가격지수와 전세가격지수가 하락 추세에 있으며, 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매수급동향은 상승세이나, 거래량은 하락하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 1,300만 원 ~ 최고 2억 2,165만 원)을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 흐름과 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 송정동 현진에버빌1차 6층 78.605㎡로 2026년 6월 1억 9,700만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 보정 후 총액은 2억 1,300만 원입니다. 면적 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 비교사례 #2는 송정동 현진에버빌1차 5층 78.605㎡로 2026년 5월 2억 500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 보정 후 총액은 2억 2,165만 원입니다. 면적 및 층구간 차이로 인해 총 20점 감점되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높습니다.
대상 단지는 326세대의 중규모 아파트로, 세대당 주차대수가 0.96대로 다소 부족합니다. 아리공원이 237m 거리에 위치하여 주거 환경은 쾌적하나, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 이천시 전반의 매매가격지수 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량을 고려할 때, 투자 가치는 현재로서는 제한적입니다. 다만, 이천시의 반도체 산업 거점 확대 및 대월2산단 착공 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
건물 나이 21년으로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아 재건축 가능성은 낮습니다. 현재 용적률이 법정 상한을 초과하고 있어 재건축 시 사업성이 좋지 않을 수 있습니다. 리모델링 또한 단지 규모와 세대수, 주민 동의율 등을 고려할 때 단기간 내 추진은 어려울 것으로 예상됩니다.
이천시의 매매가격지수와 전세가격지수가 하락 추세에 있고, 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 가격 상승 여력이 제한적일 것으로 전망됩니다. 미분양 물량도 1,492세대로 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 다만, 이천시가 반도체 소부장 거점 확대 및 대월2산단 착공 등 산업 개발에 적극적이어서 장기적으로는 인구 유입 및 주택 수요 증가를 기대할 수 있습니다. 현재는 시장의 불확실성이 높아 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
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