매물 유형: 아파트
분석 번호: 8449
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 29년차 아파트로 재건축 연한 도래가 임박하여 잠재적 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 이천시 전반의 매매가격지수와 아파트 거래량이 하락 추세에 있어 단기적인 시세 상승은 제한적일 수 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 경쟁 심화가 예상되므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 1억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 1,500만 원 ~ 최고 1억 3,470만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 13층이라는 비교적 높은 층의 가치가 반영된 것으로 보이나, 스펙트럼 중앙값인 1억 2,199만 원과 비교할 때 약 1,800만 원 높은 수준입니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 유사도 점수가 90점 이상으로 신뢰도가 높습니다. #1 사례는 2026년 2월 7층 거래로 1억 3,750만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 1억 3,470만 원으로 대입되었습니다. #2, #3, #4 사례는 2026년 5~6월 저층 거래로, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 각각 1억 1,500만 원, 1억 1,999만 원, 1억 2,199만 원으로 대입되었습니다. 제시 매물이 13층인 점을 고려할 때, 저층 사례들과의 층 차이에 대한 추가적인 가치 판단이 필요합니다.
대상 매물은 29년차 아파트로 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 이천시 전반의 매매가 하락 및 미분양 증가, 그리고 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주변에 초등학교나 중학교가 직접적으로 인접해 있지 않아 학군 경쟁력은 다소 제한적이며, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 GS25 이천승리점 등 기본적인 생활 편의시설은 갖춰져 있습니다.
모전리현대 아파트는 1997년 준공되어 29년차로, 재건축 연한인 30년에 1년 남았습니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 내포하고 있으나, 실제 사업 추진에는 주민 동의, 사업성 확보, 규제 완화 등 다양한 변수가 존재합니다. 현재 용적률이 149.99%로 법정 상한 100%를 초과하는 것으로 기재되어 있으나, 이는 건축물대장 상의 오기이거나 특정 동에 대한 정보일 수 있으므로 정확한 용적률 확인이 필요합니다. 통상적으로 용적률이 높을수록 재건축 사업성은 낮아지므로, 이 부분에 대한 심층적인 검토가 필요합니다.
이천시 아파트 시장은 매매가격지수 하락, 거래량 감소, 미분양 증가 등 전반적으로 침체된 분위기입니다. 특히, 이천시 백사면 모전리 인근에 10,041세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 상당한 공급 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 이천시가 반도체 소부장 거점 확대 및 대월2산단 착공 등 산업 개발 호재가 있으나, 이러한 호재가 주택 시장에 미치는 긍정적인 영향은 시차를 두고 나타날 것으로 보입니다. 단기적으로는 공급 과잉과 시장 침체로 인한 시세 하락 압력이 우세할 것으로 전망됩니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부와 지역 산업 발전이 중요한 변수가 될 것입니다.
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