매물 유형: 아파트
분석 번호: 8450
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물인 한솔아파트는 25년 된 단지로, 매매가격지수와 전세가격지수가 하락세를 보이고 있어 시장 상황이 다소 불안정합니다. 다만 매매수급동향은 상승세를 보여 잠재적 수요는 존재합니다. 인근에 10,041세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 1억 500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 8,999만 원 ~ 최고 1억 999만 원) 내에 위치하며, 중앙값인 9,899만 원보다 약간 높은 수준입니다. 이는 7건의 비교사례 중 상위 30% 이내에 해당하여, 시장에서 형성된 가격 범위 내에 있으나 다소 높은 편에 속한다고 볼 수 있습니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지(한솔) 내 유사 면적 아파트 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 2026년 6월 거래된 14층 59.325㎡ 매물은 1억 1,000만 원으로 대상 매물과 동일 층수이며, 2026년 5월 거래된 6층, 9층 매물은 9,000만 원으로 나타났습니다. 층구간 감점(14층 vs 2층, 14층 vs 3층)이 있었던 사례들은 각각 9,599만 원과 1억 90만 원으로 보정되었습니다. 이들 사례는 모두 시점보정 계수 0.997이 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었습니다.
대상 단지는 25년 차 아파트로, 단지 규모는 475세대로 중규모에 해당합니다. 주차대수가 세대당 0.76대로 다소 부족하며, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화가 예상됩니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 드림어린이집 등 교육 시설이 존재합니다. 역세권 프리미엄은 해당 사항이 없습니다. 전반적으로 투자 가치는 보통 수준으로 판단됩니다.
준공 25년 차로 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아 있어 단기적인 재건축은 어렵습니다. 용적률이 193.28%로 법정 상한(100%) 대비 높은 편이므로, 재건축 시 사업성이 낮을 가능성이 있습니다. 리모델링은 검토 가능하나, 현재로서는 구체적인 추진 계획이 없습니다.
이천시의 매매가격지수 및 전세가격지수가 하락세를 보이고 있으며, 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 이천시가 반도체 소부장 거점 확대 및 대월2산단 착공 등 산업 생태계 확장에 힘쓰고 있어 장기적으로는 지역 경제 활성화에 따른 주택 수요 증가를 기대할 수 있습니다. 현재는 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
보류