매물 유형: 아파트
분석 번호: 8462
종합 리스크 점수: 73점
대상 아파트는 준공 8년차의 비교적 신축 단지로, 인구 유입이 꾸준한 지역에 위치하여 기본적인 주거 환경은 양호합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 매매수급동향은 상승세를 보이고 있으나, 전체 아파트 거래량은 하락 추세로 관망세가 짙어질 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 3,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 945만 원에서 3억 4,987만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간값인 3억 2,935만 원보다 약간 높은 수준으로, 시장의 평균적인 가치 평가보다 소폭 상회하는 가격으로 판단됩니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로, 높은 유사도(100점)를 보입니다. 각 사례는 시점 보정을 거쳐 대상 매물의 가치를 평가하는 데 활용되었습니다. 예를 들어, 2026년 6월에 3억 2,000만 원에 거래된 8층 매물(#1)은 보정 후 3억 2,033만 원으로 대입되었으며, 2026년 4월에 3억 5,000만 원에 거래된 16층 매물(#3)은 보정 후 3억 4,987만 원으로 대입되었습니다. 이러한 사례들은 대상 매물의 적정 가치 범위를 파악하는 데 중요한 기준이 됩니다.
대상 단지는 1,358세대의 대단지로, 비교적 신축 아파트이며 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높습니다. 공도읍의 꾸준한 인구 증가 추세는 기본적인 주거 수요를 뒷받침합니다. 그러나 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 투자 가치 상승에 제한적인 요소로 작용할 수 있습니다. 교통 접근성은 지하철역이 없어 다소 아쉽지만, 주변 도로 개설 등 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 8년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 활용률이 79.8%로 용적률 갭이 약 50%p 존재하나, 이는 재건축 사업성을 논하기에는 충분한 수준이 아닙니다.
단기적으로는 안성시의 아파트 매매 거래량 감소와 인근 대규모 신규 공급 예정으로 인해 가격 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 안성시의 지속적인 인구 유입과 '중부권 광역급행철도' 추진 등 교통 인프라 개선, 산업단지 개발 등의 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 다만, 신규 공급 물량의 소화 여부가 시장 안정화의 핵심 변수가 될 것입니다.
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