매물 유형: 아파트
분석 번호: 8464
종합 리스크 점수: 78점
대상 매물은 준공 3년차 신축 아파트로, 양호한 건물 상태와 대단지 규모를 자랑합니다. 안성시 공도읍은 꾸준한 인구 증가 추세와 함께 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 긍정적인 시장 분위기가 형성되고 있습니다. 다만, 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁과 시장 변화를 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시 매매가 3억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 2,499만 원 ~ 최고 3억 7,195만 원, 중앙값 3억 4,800만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 긍정적인 분위기나 특정 매물의 개별적인 프리미엄이 반영된 결과일 수 있습니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상 매물과 동일 단지 내에서 거래된 사례이며, 유사도 점수 90~100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. 특히 유사도 100점 사례들은 층수도 유사하거나 인접하여 직접적인 비교가 가능합니다. 시점 보정 계수는 0.999로 미미한 하락세를 반영하고 있으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일한 조건임을 나타냅니다. 층구간 감점(-10점)이 있는 사례들은 12층인 대상 매물과 층 차이가 존재하나, 인접한 층으로 분류되어 비교 가치가 높습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 3억 2,499만 원에서 3억 7,195만 원 사이로 형성되어 있습니다.
대상 매물은 준공 3년차 신축 대단지 아파트로, 안성시 공도읍의 꾸준한 인구 증가 추세와 다양한 개발 호재(중부권 광역급행철도 추진, 산업단지 개발 등)를 고려할 때 투자 가치가 양호합니다. 인근에 문화공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 고루 분포하여 생활 인프라도 우수합니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하므로, 추가적인 가격 협상 가능성을 모색하거나 매수 시점에 대한 신중한 접근이 필요합니다.
대상 아파트는 2023년 준공되어 건물 나이가 3년입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 27년이 남아있으므로, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 아파트임을 고려할 때 단기적인 추진 가능성은 낮습니다.
안성시 공도읍은 인구 증가와 함께 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 가집니다. 특히 '중부권 광역급행철도' 추진, '안성 강문 일반산업단지' 및 '윈체스트 골프클럽' 조성 등은 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 해링턴 플레이스 진사, 안성당왕 경남아너스빌 하이스트, 안성영무예다음 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 내 경쟁 심화 및 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 유지하고 있으나, 월세가격지수는 하락하고 있어 전월세 시장의 균형 변화를 주시해야 합니다.
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