매물 유형: 아파트
분석 번호: 8465
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 안성공도KCC스위첸 아파트로, 16년차 준신축급 단지입니다. 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세수급동향 및 월세수급동향은 상승세를 나타내고 있어 실수요는 꾸준히 유입되는 것으로 보입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장의 공급 부담이 증가할 수 있다는 점은 리스크 요인입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 인구 증가 추세는 긍정적이나 미분양 현황은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시된 매매가 2억 3,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 970만 원에서 2억 6,862만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값인 2억 4,499만 원에 근접한 수준으로, 시장의 평균적인 가격대에 해당한다고 판단됩니다. 따라서 제시가는 비교사례를 통해 추정된 가치 범위 내에서 합리적인 수준으로 평가됩니다.
선별된 비교사례 11건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.73㎡, 84.992㎡, 84.986㎡)의 매매 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 층수까지 유사하여 신뢰도가 매우 높습니다. 시점은 최근 1개월에서 4개월 이내 거래로, 시장 변동률을 반영한 시점 보정 계수(0.998~0.999)가 적용되었습니다. 층구간 감점(-10점 또는 -20점)이 적용된 사례들은 대상 매물(5층)과 층수 차이가 있었으나, 동일 단지 내 거래라는 점에서 여전히 유효한 비교군으로 판단됩니다. 이들 사례를 통해 대상 매물의 가치 스펙트럼을 합리적으로 추정할 수 있습니다.
안성공도KCC스위첸은 1,101세대의 대단지로 안정적인 주거 환경과 양호한 주차 환경을 갖추고 있습니다. 공도읍은 안성시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역 중 하나로, 실수요 기반이 탄탄합니다. 주변에 퇴미1공원, CU 안성스위첸점, 해맑은호크마어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 투자 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.
대상 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 14년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 195.92%로 법정 상한 250% 대비 54.08%p의 여유가 있으나, 이는 재건축 사업성을 논하기에는 아직 이른 단계입니다.
안성시 공도읍은 꾸준한 인구 증가 추세를 보이며, 매매수급동향 및 전세수급동향이 상승세를 나타내고 있어 중장기적인 주거 수요는 긍정적입니다. 중부권 광역급행철도 추진 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 현재 938세대의 미분양 물량과 향후 2,965세대의 대규모 신규 아파트 공급 예정은 단기적으로 시장에 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 따라서 신규 공급 물량의 소화 여부와 지역 경제 활성화 추이를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
보류