매물 유형: 아파트
분석 번호: 8469
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 안성베르빌은 준공 25년차 아파트로, 인근 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이며 매매수급동향은 소폭 상승 중입니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다. 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 재건축 연한이 5년 남은 점을 고려할 때 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 매수 전 신규 공급 리스크와 건물 노후도에 대한 현장 확인이 중요합니다.
제시 매매가 1억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 769만 원에서 1억 2,973만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 1억 1,267만 원보다 소폭 높은 수준입니다. 이는 유사 단지 내 최근 거래가와 비교했을 때 적정 범위 내에 있다고 판단됩니다. 다만, 비교사례들이 대상 매물보다 낮은 층임에도 불구하고 제시가가 스펙트럼 상단에 가깝다는 점을 고려할 필요가 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지(안성베르빌) 내 59.9729㎡ 면적의 거래입니다. 유사도 점수는 90점으로 매우 높으며, 시점은 2026년 2월부터 6월까지로 최근 거래 내역입니다. 모든 사례는 2~5층으로 대상 매물(10층)보다 낮은 층에 해당하여 층구간에서 10점의 감점이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 0.997~1.000이 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다. 보정 후 대입 총액은 최저 1억 769만 원에서 최고 1억 2,973만 원으로 산출되었습니다.
안성베르빌은 공도읍 내에서 비교적 안정적인 입지에 위치하며, 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 공도읍 인구는 꾸준히 증가하고 있어 실수요 기반은 양호합니다. 그러나 세대당 주차대수가 1대 미만으로 주차 편의성이 다소 떨어지는 점과, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 재건축 연한이 5년 남았지만, 소규모 단지라는 점을 고려할 때 개발 이익 실현까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.
대상 매물은 2001년 준공되어 현재 25년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 5년이 남아 있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성은 존재합니다. 용적률은 178.07%로 법정 상한 250% 대비 71.93%p의 여유가 있어 재건축 시 사업성은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 218세대의 소규모 단지라는 점과 인근 신규 공급 물량으로 인한 시장 상황을 고려할 때, 실제 재건축 추진까지는 여러 난관이 예상되며, 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
안성시 공도읍은 인구 증가 추세와 매매수급동향의 소폭 상승으로 기본적인 시장 수요는 존재합니다. 그러나 해링턴 플레이스 진사, 안성당왕 경남아너스빌 하이스트 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 중장기적으로 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으며, 전세가격지수는 상승, 월세가격지수는 하락하는 등 혼조세를 보이고 있습니다. 지역 내 다양한 개발 호재(도로 개설, 산업단지 개발, 광역급행철도 논의 등)가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미 미치기까지는 시간이 걸릴 것으로 보입니다. 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직하며, 신규 공급 물량의 소화 여부가 향후 시장 전망의 주요 변수가 될 것입니다.
보류