경기도 안성시 공도읍 마정강변길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 8470

종합 리스크 점수: 60점

AI 요약 평가

대상 매물은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 임광그대가 아파트로, 매매가 2억 원에 제시되었습니다. 인근 지역에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 리스크가 존재합니다. 다만, 공도읍 지역의 꾸준한 인구 증가 추세와 다양한 개발 호재는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있으나, 건물 노후도 및 공급 리스크를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 3점 — 현재 재건축 연한에 도달하지 않았으며, 인근 지역에 다수의 신규 공급 예정 물량이 있어 규제보다는 공급 리스크가 더 크게 작용할 수 있습니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 외관 상태를 직접 평가하기 어렵습니다. 2007년 준공으로 19년 경과된 건물임을 고려할 때, 중간 수준의 노후도를 가정합니다.
• 인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 9.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 9건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 12곳으로 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.1% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 5점 — 준공 19년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 원은 비교사례 스펙트럼(최저 1억 6,465만 원 ~ 최고 2억 2,497만 원)의 중간 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 유사 평형 아파트의 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로, 높은 유사도를 보입니다. #1 사례는 2026년 5월 7층 거래로 2억 2,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 2,497만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 8층 거래로 1억 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 7,972만 원입니다. #3 사례는 2026년 5월 4층 거래로 1억 8,200만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 1억 8,198만 원입니다. #4 사례는 2026년 3월 3층 거래로 1억 6,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 1억 6,465만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수는 0.999~1.000이 적용되었습니다.

심층 분석

대상 매물은 공도읍 내에서 거래 활성도가 높은 지역에 위치하며, 인구 증가 추세와 다양한 지역 개발 호재(안성-넥스트에어로스페이스 투자유치, 중부권 광역급행철도 추진 등)를 고려할 때 중장기적인 투자 가치는 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 다수의 신규 공급 예정 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다.

준공 19년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 약 11년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭은 150.49%p로 개발 잠재력은 보통 수준이나, 재건축을 통한 투자 수익을 기대하기에는 시기상조입니다.

안성시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세가격지수는 상승하고 전월세 전환율은 보합세를 보여 실수요 기반은 견고한 편입니다. 인구 유입과 지역 경제 활성화 노력이 지속되고 있어 장기적으로는 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정은 단기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있으므로, 향후 공급 물량 소화 여부에 따라 시장의 변동성이 커질 수 있습니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물의 동·호수 배치와 조망권, 일조량을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
• 단지 내 주차 공간의 실제 이용률과 혼잡도를 확인하여 주차 편의성을 점검해야 합니다.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금, 공동 관리비 등 추가 비용 발생 여부를 파악해야 합니다.
• 건물 외벽의 균열, 누수 흔적, 도색 상태 등 육안으로 확인 가능한 노후도를 점검해야 합니다.
• 주변 신규 공급 예정 단지들의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장 경쟁력을 비교해야 합니다.
• 매물 주변의 생활 편의시설(마트, 병원, 학원 등) 접근성을 직접 확인하여 실거주 만족도를 가늠해야 합니다.

최종 판정

보류